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Appartement T3 saint etienne / Bellevue

VilleSaint-Étienne (42)
Surface65m²
Coût Total100 020€
Loyer Annuel6 900€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 369,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T3 de 65 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 7 étages à Saint-Étienne, dans le quartier Bellevue, à deux pats de Centre deux le centre commercial. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bains et une cuisine équipée séparée. Il dispose également d'un balcon, d'une cave et d'un sous-sol+ 1 garage fermé avec 2 places de parking.

  • Très bon état général, tout rénové. Cuisine équipé neuve
  • Accès PMR
  • Interphone L'appartement est situé dans un quartier calme et résidentiel. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cet appartement.
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.422410, 4.397030
Total : 100 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 3 900€
Valeur du bien : 92 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6900€/an
Fourchette totale : 426€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5118€ - 9303€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,92 €/m²
Basé sur :1082 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 219 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+6 781€ (+8.2%)
Marge achat-revente :-17 801€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 529,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 197,11€
Coût de l'assurance :8 751,75€
Taxe foncière : 689,99€/an
Soit par mois : 57,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 600€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 20 m² × 35€/m² = 700€, Remplacement robinetterie: 700€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 400€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 397 €
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -8 397 €
Résultat foncier Année 1 : -1 497 €(Déficit de 1 497 €)
Imputable sur revenu global : 1 497 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 497 €/an
Revenus locatifs : +6 900 €
Charges déductibles : -4 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 403 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 900 €8 400 €3 460 €-1 500 €1 500 €--
27 038 €4 409 €3 369 €2 628 €---
37 179 €4 316 €3 276 €2 863 €---
47 322 €4 218 €3 178 €3 104 €---
57 469 €4 118 €3 078 €3 351 €---
67 618 €4 013 €2 973 €3 605 €---
77 770 €3 906 €2 865 €3 865 €---
87 926 €3 794 €2 754 €4 132 €---
98 084 €3 678 €2 638 €4 406 €---
108 246 €3 558 €2 518 €4 688 €---
118 411 €3 434 €2 394 €4 977 €---
128 579 €3 305 €2 265 €5 274 €---
138 751 €3 172 €2 132 €5 579 €---
148 926 €3 034 €1 994 €5 891 €---
159 104 €2 892 €1 852 €6 213 €---
169 286 €2 744 €1 704 €6 543 €---
179 472 €2 591 €1 551 €6 882 €---
189 662 €2 432 €1 392 €7 230 €---
199 855 €2 268 €1 228 €7 587 €---
2010 052 €2 098 €1 058 €7 954 €---
2110 253 €1 922 €882 €8 331 €---
2210 458 €1 739 €699 €8 719 €---
2310 667 €1 551 €510 €9 117 €---
2410 881 €1 355 €315 €9 526 €---
2511 098 €1 152 €112 €9 946 €---
TOTAL221 007 €80 099 €50 197 €140 908 €1 500 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 450 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 449 €-450 €+1 899 €
2+1 449 €+789 €+660 €
3+1 449 €+859 €+590 €
4+1 449 €+931 €+518 €
5+1 449 €+1 005 €+444 €
6+1 449 €+1 081 €+368 €
7+1 449 €+1 159 €+290 €
8+1 449 €+1 240 €+209 €
9+1 449 €+1 322 €+127 €
10+1 449 €+1 406 €+43 €
11+1 449 €+1 493 €-44 €
12+1 449 €+1 582 €-133 €
13+1 449 €+1 674 €-225 €
14+1 449 €+1 767 €-318 €
15+1 449 €+1 864 €-415 €
16+1 449 €+1 963 €-514 €
17+1 449 €+2 064 €-615 €
18+1 449 €+2 169 €-720 €
19+1 449 €+2 276 €-827 €
20+1 449 €+2 386 €-937 €
21+1 449 €+2 499 €-1 050 €
22+1 449 €+2 616 €-1 167 €
23+1 449 €+2 735 €-1 286 €
24+1 449 €+2 858 €-1 409 €
25+1 449 €+2 984 €-1 535 €
Total+36 225 €+42 273 €+-6 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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