Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièces 330 m²

VilleHerbiers (85)
Surface330m²
Coût Total314 640€
Loyer Annuel34 839€
Rentabilité11.07%
Cashflow/mois+941€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 827,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 330 m²

Réf 6828 - ROCHETREJOUX - Axe CHANTONNAY - LES HERBIERS. 20 min. PUY DU FOU. Idéale grande famille ou chambres d'hôtes. Jolie maison de Maître, offrant de beaux volumes environ 330 m2, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée - dégagement, grand salon-séjour avec poêle à bois, cuisine, arrière-cuisine, bureau, salle d'eau-wc, chaufferie, local technique, débarras.
  • A l'étage : Grand palier-salon avec poêle à bois, dégagement, quatre chambres, bureau, salle de bains, wc, débarras, autre pièce à finir (possibilité chambre avec salle d'eau). Dépendances : deux grands ateliers. Terrain attenant de 1473 m2. Prix : 273 000 EUR dont 13 000 EUR TTC d'Honoraires d'agence inclus, soit 260 000 EUR net vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 330 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/06/2026

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 70212 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 470 € et 10 106 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Herbiers
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85500
Coordonnées : 46.841244, -0.978234
Total : 314 640€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 292 800€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2903€/mois
Loyer annuel estimé : 34839€/an
Fourchette totale : 2280€ - 3697€/mois
Fourchette annuelle : 27358€ - 44367€/an
Rentabilité brute :11.07%
Fourchette de rentabilité :8.69% - 14.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 817,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :599 884 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-326 884€ (-54.5%)
Marge achat-revente :285 244€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 580,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :91,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 672,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 428,67€
Coût de l'assurance :27 531,00€
Taxe foncière : 3 483,93€/an
Soit par mois : 290,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 903,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 962,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :940,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 41 fenêtres (330 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 330 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale, vérification des tuyauteries
Quantité: 1 installation pour 330 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 800€
    Isolation toiture/combles: 330 m² × 60€/m² = 19800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 839 €/an
Calcul : 2 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 353 €
Revenus locatifs : +34 839 €
Charges déductibles : -35 353 €
Résultat foncier Année 1 : -514 €(Déficit de 514 €)
Imputable sur revenu global : 514 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 553 €/an
Revenus locatifs : +34 839 €
Charges déductibles : -15 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 286 €/an
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 839 €35 364 €10 978 €-524 €524 €--
235 536 €15 277 €10 692 €20 259 €---
336 247 €14 980 €10 395 €21 266 €---
436 972 €14 673 €10 088 €22 299 €---
537 711 €14 355 €9 769 €23 357 €---
638 465 €14 025 €9 440 €24 441 €---
739 235 €13 683 €9 098 €25 552 €---
840 019 €13 329 €8 744 €26 690 €---
940 820 €12 963 €8 377 €27 857 €---
1041 636 €12 583 €7 998 €29 053 €---
1142 469 €12 189 €7 604 €30 279 €---
1243 318 €11 782 €7 197 €31 536 €---
1344 185 €11 360 €6 775 €32 825 €---
1445 068 €10 923 €6 337 €34 146 €---
1545 970 €10 470 €5 884 €35 500 €---
1646 889 €10 000 €5 415 €36 889 €---
1747 827 €9 514 €4 929 €38 313 €---
1848 783 €9 011 €4 426 €39 773 €---
1949 759 €8 489 €3 904 €41 270 €---
2050 754 €7 949 €3 364 €42 805 €---
2151 769 €7 389 €2 804 €44 380 €---
2252 805 €6 810 €2 225 €45 995 €---
2353 861 €6 209 €1 624 €47 652 €---
2454 938 €5 587 €1 002 €49 351 €---
2556 037 €4 943 €358 €51 094 €---
TOTAL1 115 915 €293 858 €159 429 €822 057 €524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 157 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 822 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 316 €-157 €+7 473 €
2+7 316 €+6 078 €+1 238 €
3+7 316 €+6 380 €+936 €
4+7 316 €+6 690 €+626 €
5+7 316 €+7 007 €+309 €
6+7 316 €+7 332 €-16 €
7+7 316 €+7 665 €-349 €
8+7 316 €+8 007 €-691 €
9+7 316 €+8 357 €-1 041 €
10+7 316 €+8 716 €-1 400 €
11+7 316 €+9 084 €-1 768 €
12+7 316 €+9 461 €-2 145 €
13+7 316 €+9 847 €-2 531 €
14+7 316 €+10 244 €-2 928 €
15+7 316 €+10 650 €-3 334 €
16+7 316 €+11 067 €-3 751 €
17+7 316 €+11 494 €-4 178 €
18+7 316 €+11 932 €-4 616 €
19+7 316 €+12 381 €-5 065 €
20+7 316 €+12 842 €-5 526 €
21+7 316 €+13 314 €-5 998 €
22+7 316 €+13 799 €-6 483 €
23+7 316 €+14 295 €-6 979 €
24+7 316 €+14 805 €-7 489 €
25+7 316 €+15 328 €-8 012 €
Total+182 900 €+246 617 €+-63 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →