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Foyer cantalien à rénover

Bien expiré
VilleYdes (15)
Surface83.7m²
Coût Total87 922€
Loyer Annuel6 360€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 83.7 m²
Prix au m² : 525,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Venez découvrir ce charmant foyer cantalien, profitant d'une position dominante sur la belle commune de Ydes. Composé, en rez-de-chaussée, d'une entrée desservant une chambre, une pièce à aménager, une buanderie, une salle de douche et un garage; à l'étage, un couloir desservant une cuisine, un séjour avec balcon, trois chambres, une salle de bains et un WC séparé. Nécessitant une rénovation complète, ce bien est idéal pour un premier achat ou petit budget. Terrain de 500m2 environ. Proche médecin, école et commodités. N'hésitez pas !

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ydes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15210
Coordonnées : 45.340179, 2.426249
Total : 87 922€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 40 402€
Valeur du bien : 84 402€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.7m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6360€/an
Fourchette totale : 418€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5014€ - 8069€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 922€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 701,47€
Coût de l'assurance :7 693,17€
Taxe foncière : 636,04€/an
Soit par mois : 53,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 496 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage fissuré et équipements très datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec moquette usée
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation buanderie
Rénovation de la buanderie avec remplacement des équipements et des murs abîmés
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - buanderie avec murs abîmés et équipements anciens

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 402 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:10 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:4 002€
    Isolation toiture/combles: 83.7 m² × 45€/m² = 3765€, Main d'œuvre: 235€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:900€
    Revêtement sol: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces:1 200€
    Rénovation buanderie: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ydes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 702€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 360 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 922 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 402 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 358 €
Revenus locatifs : +6 360 €
Charges déductibles : -44 358 €
Résultat foncier Année 1 : -37 998 €(Déficit de 37 998 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 598 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 956 €/an
Revenus locatifs : +6 360 €
Charges déductibles : -3 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16597.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 360 €44 361 €3 015 €-38 001 €21 400 €16 601 €16 601 €
26 488 €3 880 €2 936 €2 608 €--13 993 €
36 617 €3 798 €2 854 €2 820 €--11 173 €
46 750 €3 713 €2 769 €3 037 €--8 136 €
56 885 €3 625 €2 681 €3 260 €--4 876 €
67 022 €3 534 €2 590 €3 489 €--1 387 €
77 163 €3 439 €2 495 €3 724 €---
87 306 €3 342 €2 398 €3 965 €---
97 452 €3 241 €2 297 €4 212 €---
107 601 €3 136 €2 192 €4 465 €---
117 753 €3 028 €2 084 €4 726 €---
127 908 €2 915 €1 972 €4 993 €---
138 067 €2 799 €1 855 €5 267 €---
148 228 €2 679 €1 735 €5 549 €---
158 392 €2 555 €1 611 €5 838 €---
168 560 €2 426 €1 482 €6 135 €---
178 732 €2 292 €1 349 €6 439 €---
188 906 €2 154 €1 211 €6 752 €---
199 084 €2 011 €1 068 €7 073 €---
209 266 €1 863 €920 €7 403 €---
219 451 €1 710 €766 €7 741 €---
229 640 €1 552 €608 €8 089 €---
239 833 €1 387 €444 €8 446 €---
2410 030 €1 217 €274 €8 812 €---
2510 230 €1 041 €98 €9 189 €---
TOTAL203 727 €107 698 €43 701 €96 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 336 €-6 420 €+7 756 €
2+1 336 €0 €+1 336 €
3+1 336 €0 €+1 336 €
4+1 336 €0 €+1 336 €
5+1 336 €0 €+1 336 €
6+1 336 €0 €+1 336 €
7+1 336 €+701 €+635 €
8+1 336 €+1 189 €+147 €
9+1 336 €+1 264 €+72 €
10+1 336 €+1 340 €-4 €
11+1 336 €+1 418 €-82 €
12+1 336 €+1 498 €-162 €
13+1 336 €+1 580 €-244 €
14+1 336 €+1 665 €-329 €
15+1 336 €+1 751 €-415 €
16+1 336 €+1 840 €-504 €
17+1 336 €+1 932 €-596 €
18+1 336 €+2 026 €-690 €
19+1 336 €+2 122 €-786 €
20+1 336 €+2 221 €-885 €
21+1 336 €+2 322 €-986 €
22+1 336 €+2 427 €-1 091 €
23+1 336 €+2 534 €-1 198 €
24+1 336 €+2 644 €-1 308 €
25+1 336 €+2 757 €-1 421 €
Total+33 400 €+28 809 €+4 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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