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APPARTEMENT PLASCASSIER

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface80m²
Coût Total246 920€
Loyer Annuel13 938€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 162,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique Individuel, Jardin

Très belle vue pour cet appartement de 3/4 pièces au calme et lumineux. Il se compose d'une entrée d'un séjour, d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle de douche. Deux places de parking et un jardin en commun complète ce bien. A VISITER !!!

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658901, 6.923910
Total : 246 920€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 60 080€
Valeur du bien : 233 080€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13938€/an
Fourchette totale : 891€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 10692€ - 18170€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 542,37 €/m²
Basé sur :637 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 390 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-30 390€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-43 530€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 240,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 312,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 114,82€
Coût de l'assurance :21 605,50€
Taxe foncière : 1 393,79€/an
Soit par mois : 116,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 080 €(751 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 80 m² × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:12 480€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2080€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 938 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 945 €
Revenus locatifs : +13 938 €
Charges déductibles : -70 945 €
Résultat foncier Année 1 : -57 008 €(Déficit de 57 008 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 608 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 865 €/an
Revenus locatifs : +13 938 €
Charges déductibles : -10 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35607.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 938 €70 954 €8 616 €-57 016 €21 400 €35 616 €35 616 €
214 217 €10 649 €8 391 €3 568 €--32 048 €
314 501 €10 416 €8 158 €4 085 €--27 963 €
414 791 €10 175 €7 917 €4 616 €--23 346 €
515 087 €9 925 €7 667 €5 162 €--18 184 €
615 389 €9 666 €7 408 €5 723 €--12 462 €
715 696 €9 398 €7 140 €6 298 €--6 163 €
816 010 €9 120 €6 862 €6 890 €---
916 330 €8 832 €6 574 €7 498 €---
1016 657 €8 534 €6 276 €8 123 €---
1116 990 €8 226 €5 968 €8 765 €---
1217 330 €7 906 €5 648 €9 424 €---
1317 677 €7 575 €5 317 €10 102 €---
1418 030 €7 231 €4 973 €10 799 €---
1518 391 €6 876 €4 618 €11 515 €---
1618 759 €6 508 €4 250 €12 251 €---
1719 134 €6 126 €3 868 €13 007 €---
1819 516 €5 731 €3 473 €13 785 €---
1919 907 €5 322 €3 064 €14 585 €---
2020 305 €4 898 €2 640 €15 407 €---
2120 711 €4 459 €2 201 €16 252 €---
2221 125 €4 004 €1 746 €17 121 €---
2321 548 €3 533 €1 275 €18 015 €---
2421 979 €3 044 €786 €18 934 €---
2522 418 €2 539 €281 €19 880 €---
TOTAL446 435 €241 645 €125 115 €204 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 927 €-6 420 €+9 347 €
2+2 927 €0 €+2 927 €
3+2 927 €0 €+2 927 €
4+2 927 €0 €+2 927 €
5+2 927 €0 €+2 927 €
6+2 927 €0 €+2 927 €
7+2 927 €0 €+2 927 €
8+2 927 €+218 €+2 709 €
9+2 927 €+2 249 €+678 €
10+2 927 €+2 437 €+490 €
11+2 927 €+2 629 €+298 €
12+2 927 €+2 827 €+100 €
13+2 927 €+3 031 €-104 €
14+2 927 €+3 240 €-313 €
15+2 927 €+3 454 €-527 €
16+2 927 €+3 675 €-748 €
17+2 927 €+3 902 €-975 €
18+2 927 €+4 136 €-1 209 €
19+2 927 €+4 375 €-1 448 €
20+2 927 €+4 622 €-1 695 €
21+2 927 €+4 876 €-1 949 €
22+2 927 €+5 136 €-2 209 €
23+2 927 €+5 405 €-2 478 €
24+2 927 €+5 680 €-2 753 €
25+2 927 €+5 964 €-3 037 €
Total+73 175 €+61 437 €+11 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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