Achat maison

Bien expiré

VilleCelle (18)

Surface102m²

Coût Total142 480€

Loyer Annuel7 445€

Rentabilité5.23%

Cashflow/mois-177€

Prix : 82 000 €

Surface : 102 m²

Prix au m² : 803,92 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Cave, Surface de 102 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 2 Salles de bain, 3 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 29 m², 1 Box, Terrain de 541 m²

À cinq minutes de Saint Amand et dans un village très apprécié des habitants, venez découvrir cette chamante maison aux volumes agréables, composée d'une piece de vie, une grande cuisine, arrière cuisine, une chambre en rez de chaussée avec au dessus de cette dernière, une salle de bains et des WC, la seconde partie de l'étage composée d'un palier est desservie de la sorte : une première chambre, un bureau, des WC, une salle de bains et une seconde chambre. À l'exterieur, garage, caves et jardin. Contactez-nous à l'agence IMMO HELLO pour que nous vous expliquions toutes les qualités de ce bien

Ville : Celle

Département : Cher

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 18200

Coordonnées : 46.784010, 2.466790

Total : 142 480€

Prix d'acquisition : 82 000€

Travaux : 53 920€

Valeur du bien : 135 920€

Frais de notaire : 6 560€

Coût estimé : 6 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 102m²

Loyer prédit : 6.08€/m²/mois

Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois

Loyer total estimé : 620€/mois

Loyer annuel estimé : 7445€/an

Fourchette totale : 488€ - 789€/mois

Fourchette annuelle : 5855€ - 9466€/an

Rentabilité brute :5.23%

Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.64%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :142 480€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,08€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :40,37€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 735,45€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 044,32€

Coût de l'assurance :12 110,80€

Taxe foncière : 744,46€/an

Soit par mois : 62,04€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 620,38€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 797,49€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-177,10€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 319 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 102 m²

Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 102 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager, et peinture

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 25 m²)

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 920 €(529 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation:6 120€
Isolation toiture/combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
Menuiseries:10 400€
Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (fourniture et pose incluses)
Cuisine:8 000€
Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (fourniture et pose incluses)
Chambres - Revêtement sol:2 040€
Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:1 360€
Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 29 520€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 445 €/an

Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 585 €/an

Base de calcul : Emprunt de 142 480 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 484 €/an

Calcul : 40 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 920 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 733 €

Revenus locatifs : +7 445 €

Charges déductibles : -59 733 €

Résultat foncier Année 1 : -52 289 €(Déficit de 52 289 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 30 889 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 813 €/an

Revenus locatifs : +7 445 €

Charges déductibles : -5 813 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 631 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30888.89 € reporté.

Prix d'achat du bien : 82 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 938 €/an

Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 445 €	59 738 €	4 589 €	-52 293 €	21 400 €	30 893 €	30 893 €
2	7 593 €	5 694 €	4 465 €	1 900 €	-	-	28 994 €
3	7 745 €	5 566 €	4 337 €	2 180 €	-	-	26 814 €
4	7 900 €	5 433 €	4 204 €	2 467 €	-	-	24 347 €
5	8 058 €	5 296 €	4 067 €	2 762 €	-	-	21 585 €
6	8 219 €	5 155 €	3 926 €	3 065 €	-	-	18 520 €
7	8 384 €	5 009 €	3 780 €	3 375 €	-	-	15 145 €
8	8 552 €	4 858 €	3 629 €	3 694 €	-	-	11 451 €
9	8 723 €	4 702 €	3 473 €	4 021 €	-	-	7 430 €
10	8 897 €	4 541 €	3 312 €	4 356 €	-	-	3 074 €
11	9 075 €	4 374 €	3 145 €	4 701 €	-	-	-
12	9 256 €	4 202 €	2 973 €	5 054 €	-	-	-
13	9 442 €	4 025 €	2 796 €	5 417 €	-	-	-
14	9 630 €	3 841 €	2 612 €	5 789 €	-	-	-
15	9 823 €	3 652 €	2 423 €	6 171 €	-	-	-
16	10 019 €	3 456 €	2 227 €	6 564 €	-	-	-
17	10 220 €	3 254 €	2 025 €	6 966 €	-	-	-
18	10 424 €	3 044 €	1 816 €	7 380 €	-	-	-
19	10 633 €	2 829 €	1 600 €	7 804 €	-	-	-
20	10 845 €	2 605 €	1 377 €	8 240 €	-	-	-
21	11 062 €	2 375 €	1 146 €	8 687 €	-	-	-
22	11 284 €	2 137 €	908 €	9 147 €	-	-	-
23	11 509 €	1 891 €	662 €	9 618 €	-	-	-
24	11 739 €	1 637 €	408 €	10 103 €	-	-	-
25	11 974 €	1 374 €	145 €	10 600 €	-	-	-
TOTAL	238 453 €	150 687 €	66 044 €	87 766 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 766 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 445 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 563 €	-6 420 €	+7 983 €
2	+1 563 €	0 €	+1 563 €
3	+1 563 €	0 €	+1 563 €
4	+1 563 €	0 €	+1 563 €
5	+1 563 €	0 €	+1 563 €
6	+1 563 €	0 €	+1 563 €
7	+1 563 €	0 €	+1 563 €
8	+1 563 €	0 €	+1 563 €
9	+1 563 €	0 €	+1 563 €
10	+1 563 €	0 €	+1 563 €
11	+1 563 €	+488 €	+1 075 €
12	+1 563 €	+1 516 €	+47 €
13	+1 563 €	+1 625 €	-62 €
14	+1 563 €	+1 737 €	-174 €
15	+1 563 €	+1 851 €	-288 €
16	+1 563 €	+1 969 €	-406 €
17	+1 563 €	+2 090 €	-527 €
18	+1 563 €	+2 214 €	-651 €
19	+1 563 €	+2 341 €	-778 €
20	+1 563 €	+2 472 €	-909 €
21	+1 563 €	+2 606 €	-1 043 €
22	+1 563 €	+2 744 €	-1 181 €
23	+1 563 €	+2 885 €	-1 322 €
24	+1 563 €	+3 031 €	-1 468 €
25	+1 563 €	+3 180 €	-1 617 €
Total	+39 075 €	+26 330 €	+12 745 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour