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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleMazan (84)
Surface83
Coût Total118 400
Loyer Annuel9 204
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+78
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 843,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 83 m² – Fort potentiel au cœur de Mazan

Situé en plein centre-ville de Mazan, à deux pas du château et des commodités, cet appartement de 83 m² offre un beau potentiel pour les amateurs de rénovation et de projets personnalisés. Dans une petite copropriété de seulement deux lots, ce bien se compose de 3 chambres, d'un séjour, d'un balcon agréable ainsi que de deux garages : un premier pouvant accueillir un petit véhicule et un second espace idéal pour un atelier ou du stockage.

Mazan séduit par son authenticité provençale, ses ruelles pleines de charme, son château emblématique et sa proximité avec le Mont Ventoux et les villages du Vaucluse.

Des travaux importants sont à prévoir, mais les volumes et l'emplacement en font une belle opportunité pour une résidence principale, un investissement locatif ou un projet de rénovation à forte valeur ajoutée.

À découvrir sans tarder ! Référence agence : 1360 Référence annonce : A3AL-OZU-X3P Date de réalisation du diagnostic : 05/05/2026 Prix hors honoraires : 65 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mazan
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84380
Coordonnées : 44.058640, 5.130164
Total : 118 400
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 42 800
Valeur du bien : 112 800
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9204€/an
Fourchette totale : 607€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 7281€ - 11634€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 000
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-96 000 (-57.8%)
Marge achat-revente :47 600€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 070,23
Coût de l'assurance :10 360,00
Taxe foncière : 920,40€/an
Soit par mois : 76,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 1 salon
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 1 salon × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 956
Revenus locatifs : +9 204
Charges déductibles : -47 956
Résultat foncier Année 1 : -38 752(Déficit de 38 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 352
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 156 €/an
Revenus locatifs : +9 204
Charges déductibles : -5 156
Résultat foncier Années 2+ : 4 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17352.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 20447 9603 825-38 75621 400 €17 356 €17 356 €
29 3885 0573 7224 331--13 025 €
39 5764 9503 6154 626--8 399 €
49 7674 8403 5054 928--3 471 €
59 9634 7263 3915 237---
610 1624 6083 2735 554---
710 3654 4863 1515 879---
810 5724 3603 0266 212---
910 7844 2312 8966 553---
1011 0004 0962 7626 903---
1111 2203 9582 6237 262---
1211 4443 8142 4807 630---
1311 6733 6662 3328 006---
1411 9063 5132 1798 393---
1512 1443 3552 0218 789---
1612 3873 1921 8579 195---
1712 6353 0241 6899 612---
1812 8882 8491 51410 039---
1913 1462 6691 33410 476---
2013 4082 4831 14810 925---
2113 6772 29195611 386---
2213 9502 09275811 858---
2314 2291 88755212 342---
2414 5141 67534012 839---
2514 8041 45612113 348---
TOTAL294 806131 24055 070163 56521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 565
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933-6 420+8 353
2+1 9330+1 933
3+1 9330+1 933
4+1 9330+1 933
5+1 933+530+1 403
6+1 933+1 666+267
7+1 933+1 764+169
8+1 933+1 864+69
9+1 933+1 966-33
10+1 933+2 071-138
11+1 933+2 179-246
12+1 933+2 289-356
13+1 933+2 402-469
14+1 933+2 518-585
15+1 933+2 637-704
16+1 933+2 759-826
17+1 933+2 883-950
18+1 933+3 012-1 079
19+1 933+3 143-1 210
20+1 933+3 278-1 345
21+1 933+3 416-1 483
22+1 933+3 557-1 624
23+1 933+3 703-1 770
24+1 933+3 852-1 919
25+1 933+4 004-2 071
Total+48 325+49 070+-745
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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