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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface59m²
Coût Total111 492€
Loyer Annuel9 717€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 438,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Non meublé

Situé dans le quartier prisé Charles III à Nancy, à deux pas des commerces, des transports et du centre-ville, cet appartement de 59 m² en rez-de-chaussée offre un cadre de vie pratique et agréable.

Il comprend une pièce de vie lumineuse d'environ 25 m² avec cuisine ouverte, une chambre avec salle de bain ouverte dans une copropriété saine et bien entretenue.

Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif dans un secteur recherché.

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Monsieur Maxime SUTY Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de NANCY sous le numéro 913 000 667.

ORPI RÉUSSITE Votre agence pour l'immobilier à Heillecourt, Houdemont, et tout Nancy Sud. Téléphone : Référence agence : 2304

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.683103, 6.187943
Total : 111 492€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 104 700€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 11.11€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9717€/an
Fourchette totale : 656€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7866€ - 12002€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 224,69 €/m²
Basé sur :994 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 256 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-46 356€ (-35.3%)
Marge achat-revente :19 764€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 574,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 388,38€
Coût de l'assurance :8 361,90€
Taxe foncière : 971,68€/an
Soit par mois : 80,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs pour rafraîchir la salle de bain
Quantité: 8 m² (carrelage à rafraîchir partiellement)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:840€
    Peinture murs salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 360€ = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 560€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 120€ = 840€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 717 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 492 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 738 €
Revenus locatifs : +9 717 €
Charges déductibles : -24 738 €
Résultat foncier Année 1 : -15 021 €(Déficit de 15 021 €)
Imputable sur revenu global : 15 021 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 938 €/an
Revenus locatifs : +9 717 €
Charges déductibles : -4 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 779 €/an
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 717 €24 741 €3 635 €-15 025 €15 025 €--
29 911 €4 844 €3 538 €5 068 €---
310 109 €4 743 €3 436 €5 367 €---
410 312 €4 638 €3 332 €5 674 €---
510 518 €4 530 €3 224 €5 988 €---
610 728 €4 418 €3 112 €6 310 €---
710 943 €4 303 €2 997 €6 640 €---
811 162 €4 184 €2 878 €6 978 €---
911 385 €4 061 €2 755 €7 324 €---
1011 613 €3 933 €2 627 €7 679 €---
1111 845 €3 802 €2 496 €8 043 €---
1212 082 €3 666 €2 360 €8 416 €---
1312 323 €3 525 €2 219 €8 798 €---
1412 570 €3 380 €2 074 €9 190 €---
1512 821 €3 230 €1 924 €9 591 €---
1613 078 €3 075 €1 768 €10 003 €---
1713 339 €2 914 €1 608 €10 425 €---
1813 606 €2 748 €1 442 €10 857 €---
1913 878 €2 577 €1 271 €11 301 €---
2014 156 €2 400 €1 094 €11 755 €---
2114 439 €2 217 €911 €12 222 €---
2214 727 €2 028 €722 €12 699 €---
2315 022 €1 833 €526 €13 189 €---
2415 322 €1 631 €324 €13 692 €---
2515 629 €1 422 €116 €14 207 €---
TOTAL311 233 €104 842 €52 388 €206 391 €15 025 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 507 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-4 507 €+6 548 €
2+2 041 €+1 520 €+521 €
3+2 041 €+1 610 €+431 €
4+2 041 €+1 702 €+339 €
5+2 041 €+1 796 €+245 €
6+2 041 €+1 893 €+148 €
7+2 041 €+1 992 €+49 €
8+2 041 €+2 093 €-52 €
9+2 041 €+2 197 €-156 €
10+2 041 €+2 304 €-263 €
11+2 041 €+2 413 €-372 €
12+2 041 €+2 525 €-484 €
13+2 041 €+2 639 €-598 €
14+2 041 €+2 757 €-716 €
15+2 041 €+2 877 €-836 €
16+2 041 €+3 001 €-960 €
17+2 041 €+3 127 €-1 086 €
18+2 041 €+3 257 €-1 216 €
19+2 041 €+3 390 €-1 349 €
20+2 041 €+3 527 €-1 486 €
21+2 041 €+3 666 €-1 625 €
22+2 041 €+3 810 €-1 769 €
23+2 041 €+3 957 €-1 916 €
24+2 041 €+4 108 €-2 067 €
25+2 041 €+4 262 €-2 221 €
Total+51 025 €+61 917 €+-10 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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