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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-d'Illac (33)
Surface80.6m²
Coût Total144 000€
Loyer Annuel12 267€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 80.6 m²
Prix au m² : 1 550,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Investissement locatif en résidence de tourisme (statut LMNP).

Résidence de tourisme classée 4 étoiles, sous bail commercial (échéance : 03.05.2032).

Immeuble : 2007.

Adresse : 1140 Avenue de Bordeaux, 33127 Saint Jean d'Illac.

Type : Appartement Triplex au bâtiment  comprenant : 

  • au RDC : séjour avec coin cuisine, porche ; 
  • au R+1 : 2 chambres, salle de bains, C, dégagement ; 
  • au R+2 : une chambre avec salle de douche et un balcon ;
  • La jouissance exclusive et perpétuelle d'une partie de jardin.   Lot n°58

Etage : RDC.

Surface Carrez : 21 m2 .

Loyer annuel HT : 7 740 Euros.

Rentabilité : 6.2 %.

Gestionnaire : Appartcity.

Description :  L’Appart'City Classic Bordeaux Aéroport St Jean D'Illac propose des hébergements à 30 minutes de route du centre de Bordeaux et du bassin d’Arcachon. Tous les studios et les villas possèdent des terrasses privées de différentes tailles. Ils sont climatisés et disposent d’une télévision par satellite. Les villas et les suites comprennent une cuisine et un salon. Le centre-ville de Saint-Jean-d’Illac, avec ses magasins et ses restaurants, est à seulement 5 minutes de marche.

Immeuble soumis au statut de la copropriété.

Charges de copropriété : 100% prises en charge par le locataire au titre du bail commercial.

Taxe foncière :  956 euros / an.

Prix de vente honoraires inclus : 125 000 euros.

Ville : Saint-Jean-d'Illac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33127
Coordonnées : 44.811383, -0.764365
Total : 144 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.6m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12267€/an
Fourchette totale : 832€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 9983€ - 15074€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 688,52 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 295 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-172 295€ (-58.0%)
Marge achat-revente :153 295€ (51.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 959,44€
Coût de l'assurance :12 600,00€
Taxe foncière : 956,00€/an
Soit par mois : 79,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 022,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 2007, généralement classe C ou D.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le canapé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations de plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine fonctionnelle, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Illac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 267 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 294 €
Revenus locatifs : +12 267 €
Charges déductibles : -15 294 €
Résultat foncier Année 1 : -3 027 €(Déficit de 3 027 €)
Imputable sur revenu global : 3 027 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 294 €/an
Revenus locatifs : +12 267 €
Charges déductibles : -6 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 973 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 267 €15 298 €4 838 €-3 031 €3 031 €--
212 512 €6 170 €4 710 €6 342 €---
312 763 €6 037 €4 577 €6 726 €---
413 018 €5 900 €4 440 €7 118 €---
513 278 €5 757 €4 297 €7 521 €---
613 544 €5 610 €4 150 €7 934 €---
713 815 €5 458 €3 998 €8 357 €---
814 091 €5 300 €3 840 €8 790 €---
914 373 €5 137 €3 677 €9 235 €---
1014 660 €4 969 €3 509 €9 691 €---
1114 953 €4 794 €3 334 €10 159 €---
1215 252 €4 614 €3 154 €10 638 €---
1315 557 €4 427 €2 967 €11 130 €---
1415 869 €4 234 €2 774 €11 634 €---
1516 186 €4 035 €2 575 €12 151 €---
1616 510 €3 828 €2 368 €12 682 €---
1716 840 €3 614 €2 154 €13 226 €---
1817 177 €3 393 €1 933 €13 784 €---
1917 520 €3 164 €1 704 €14 356 €---
2017 871 €2 928 €1 468 €14 943 €---
2118 228 €2 683 €1 223 €15 545 €---
2218 593 €2 429 €969 €16 163 €---
2318 964 €2 167 €707 €16 797 €---
2419 344 €1 896 €436 €17 448 €---
2519 731 €1 616 €156 €18 115 €---
TOTAL392 914 €115 459 €69 959 €277 455 €3 031 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 909 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 576 €-909 €+3 485 €
2+2 576 €+1 903 €+673 €
3+2 576 €+2 018 €+558 €
4+2 576 €+2 135 €+441 €
5+2 576 €+2 256 €+320 €
6+2 576 €+2 380 €+196 €
7+2 576 €+2 507 €+69 €
8+2 576 €+2 637 €-61 €
9+2 576 €+2 771 €-195 €
10+2 576 €+2 907 €-331 €
11+2 576 €+3 048 €-472 €
12+2 576 €+3 191 €-615 €
13+2 576 €+3 339 €-763 €
14+2 576 €+3 490 €-914 €
15+2 576 €+3 645 €-1 069 €
16+2 576 €+3 805 €-1 229 €
17+2 576 €+3 968 €-1 392 €
18+2 576 €+4 135 €-1 559 €
19+2 576 €+4 307 €-1 731 €
20+2 576 €+4 483 €-1 907 €
21+2 576 €+4 664 €-2 088 €
22+2 576 €+4 849 €-2 273 €
23+2 576 €+5 039 €-2 463 €
24+2 576 €+5 234 €-2 658 €
25+2 576 €+5 435 €-2 859 €
Total+64 400 €+83 236 €+-18 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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