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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoussy-Saint-Antoine (91)
Surface79.5
Coût Total179 850
Loyer Annuel14 590
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+151
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 79.5 m²
Prix au m² : 1 761,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon

BOUSSY-SAINT-ANTOINE - Dans un magnifique parc, cet appartement de 4 pièces, d'une superficie de 79,54 m², est très lumineux et situé au dernier étage avec ascenseur. Il se compose d'une entrée, d'un séjour de 20 m² donnant sur un balcon sans vis-à-vis, d'une cuisine à aménager, d'un cellier-buanderie, de 3 chambres, d'une salle d'eau et de toilettes. Cet appartement allie un cadre verdoyant à la proximité de la gare, des écoles et des commerces. La copropriété bénéficie d'une rénovation énergétique complète, entièrement financée par les propriétaires, incluant le ravalement avec isolation thermique par l'extérieur, le remplacement des fenêtres par du double vitrage, l'installation d'une VMC et la réfection de la toiture terrasse. Une fois les travaux achevés, les charges liées au chauffage seront amenées à baisser, et le nouveau DPE de l'appartement est prévu en classe C. C'est une opportunité à ne pas manquer, offrant un excellent rapport qualité/prix !

Ville : Boussy-Saint-Antoine
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91800
Coordonnées : 48.691776, 2.534898
Total : 179 850
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 28 650
Valeur du bien : 168 650
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.5
Loyer prédit : 15.29€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 18.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14590€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 12049€ - 17667€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 993,21 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 460
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-18 460 (-11.6%)
Marge achat-revente :-21 390€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 376,42
Coût de l'assurance :15 736,87
Taxe foncière : 1 459,03€/an
Soit par mois : 121,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.5 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie avec mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 buanderie (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - buanderie nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 650(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:600
    Rafraîchissement buanderie: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant mise aux normes plomberie et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussy-Saint-Antoine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 776
Revenus locatifs : +14 590
Charges déductibles : -36 776
Résultat foncier Année 1 : -22 185(Déficit de 22 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 785
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 126 €/an
Revenus locatifs : +14 590
Charges déductibles : -8 126
Résultat foncier Années 2+ : 6 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 785.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 59036 7816 043-22 19121 400 €791 €791 €
214 8827 9715 8826 911---
315 1807 8055 7167 375---
415 4837 6335 5457 850---
515 7937 4565 3678 337---
616 1097 2725 1838 837---
716 4317 0824 9939 349---
816 7606 8854 7969 875---
917 0956 6814 59310 413---
1017 4376 4714 38210 966---
1117 7866 2534 16511 532---
1218 1416 0283 93912 113---
1318 5045 7953 70612 709---
1418 8745 5543 46513 321---
1519 2525 3043 21613 948---
1619 6375 0462 95714 591---
1720 0294 7792 69015 250---
1820 4304 5032 41415 927---
1920 8394 2172 12816 622---
2021 2553 9211 83317 334---
2121 6803 6161 52718 065---
2222 1143 2991 21118 815---
2322 5562 97288319 585---
2423 0082 63354520 374---
2523 4682 28319421 185---
TOTAL467 333168 23987 376299 09421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 094
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064-6 420+9 484
2+3 064+1 836+1 228
3+3 064+2 212+852
4+3 064+2 355+709
5+3 064+2 501+563
6+3 064+2 651+413
7+3 064+2 805+259
8+3 064+2 962+102
9+3 064+3 124-60
10+3 064+3 290-226
11+3 064+3 460-396
12+3 064+3 634-570
13+3 064+3 813-749
14+3 064+3 996-932
15+3 064+4 184-1 120
16+3 064+4 377-1 313
17+3 064+4 575-1 511
18+3 064+4 778-1 714
19+3 064+4 986-1 922
20+3 064+5 200-2 136
21+3 064+5 419-2 355
22+3 064+5 644-2 580
23+3 064+5 875-2 811
24+3 064+6 112-3 048
25+3 064+6 355-3 291
Total+76 600+89 728+-13 128
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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