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Maison 95 m2

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface95m²
Coût Total171 780€
Loyer Annuel9 288€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 905,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec jardin terrasse et garage avec de nombreux espaces

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.347770, 2.586680
Total : 171 780€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 78 900€
Valeur du bien : 164 900€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9288€/an
Fourchette totale : 601€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 7212€ - 11961€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :51,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 899,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 632,34€
Coût de l'assurance :15 460,20€
Taxe foncière : 928,81€/an
Soit par mois : 77,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 900 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 600€
    Isolation combles perdus: 95 m² × 36€/m² = 3420€, Main d'œuvre: 1180€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 240€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 780 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 162 €
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -86 162 €
Résultat foncier Année 1 : -76 874 €(Déficit de 76 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 474 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 262 €/an
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -7 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55474.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 288 €86 168 €5 721 €-76 880 €21 400 €55 480 €55 480 €
29 474 €7 115 €5 568 €2 359 €--53 121 €
39 663 €6 958 €5 410 €2 706 €--50 415 €
49 857 €6 794 €5 247 €3 062 €--47 353 €
510 054 €6 626 €5 079 €3 428 €--43 925 €
610 255 €6 451 €4 904 €3 804 €--40 122 €
710 460 €6 271 €4 724 €4 189 €--35 933 €
810 669 €6 084 €4 537 €4 585 €--31 348 €
910 882 €5 891 €4 344 €4 991 €--26 356 €
1011 100 €5 692 €4 144 €5 409 €--20 948 €
1111 322 €5 485 €3 938 €5 837 €--15 111 €
1211 549 €5 272 €3 724 €6 277 €---
1311 780 €5 051 €3 504 €6 729 €---
1412 015 €4 822 €3 275 €7 193 €---
1512 255 €4 586 €3 039 €7 669 €---
1612 501 €4 342 €2 795 €8 159 €---
1712 751 €4 089 €2 542 €8 661 €---
1813 006 €3 828 €2 281 €9 178 €---
1913 266 €3 558 €2 010 €9 708 €---
2013 531 €3 278 €1 731 €10 253 €---
2113 802 €2 989 €1 442 €10 812 €---
2214 078 €2 690 €1 143 €11 387 €---
2314 359 €2 381 €834 €11 978 €---
2414 646 €2 061 €514 €12 585 €---
2514 939 €1 731 €183 €13 209 €---
TOTAL297 501 €200 213 €82 632 €97 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 951 €-6 420 €+8 371 €
2+1 951 €0 €+1 951 €
3+1 951 €0 €+1 951 €
4+1 951 €0 €+1 951 €
5+1 951 €0 €+1 951 €
6+1 951 €0 €+1 951 €
7+1 951 €0 €+1 951 €
8+1 951 €0 €+1 951 €
9+1 951 €0 €+1 951 €
10+1 951 €0 €+1 951 €
11+1 951 €0 €+1 951 €
12+1 951 €+1 883 €+68 €
13+1 951 €+2 019 €-68 €
14+1 951 €+2 158 €-207 €
15+1 951 €+2 301 €-350 €
16+1 951 €+2 448 €-497 €
17+1 951 €+2 598 €-647 €
18+1 951 €+2 753 €-802 €
19+1 951 €+2 912 €-961 €
20+1 951 €+3 076 €-1 125 €
21+1 951 €+3 244 €-1 293 €
22+1 951 €+3 416 €-1 465 €
23+1 951 €+3 593 €-1 642 €
24+1 951 €+3 776 €-1 825 €
25+1 951 €+3 963 €-2 012 €
Total+48 775 €+33 720 €+15 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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