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Achat : Maison Vulbens (74520)

VilleVulbens (74)
Surface218m²
Coût Total607 080€
Loyer Annuel52 850€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+821€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 550 000 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 2 522,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 218 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1400 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison individuelle de plain pied sur 1400 m2 de terrain au calme. VULBENS: Dans un cadre bucolique, jolie maison de plain pied sur sous sous-sol complet. Elle vous offre un véranda, salon séjour, cuisine équipée, 4 chambres, SDB, WC. Sous-sol complet avec cave, atelier et garage. Sublime terrain de 1400 m2 avec de nombreux arbers fruitiers et vue sur le jura imprenable.

Ville : Vulbens
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74520
Coordonnées : 46.088960, 5.924950
Total : 607 080€
Prix d'acquisition : 550 000€
Travaux : 13 080€
Valeur du bien : 563 080€
Frais de notaire : 44 000€
Coût estimé : 44 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 20.20€/m²/mois
Fourchette : 14.24€ - 28.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4404€/mois
Loyer annuel estimé : 52850€/an
Fourchette totale : 3103€ - 6250€/mois
Fourchette annuelle : 37240€ - 75004€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 12.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 252,87 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :927 126 €
Prix d'achat :550 000 €
Décote à l'achat :-377 126€ (-40.7%)
Marge achat-revente :320 046€ (34.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :607 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 990,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :151,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 142,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :290 090,12€
Coût de l'assurance :45 531,00€
Taxe foncière : 5 285,01€/an
Soit par mois : 440,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 404,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 582,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :821,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture à rafraîchir pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 080 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 080€
    Isolation des combles: 218 m² × 60€/m² = 13080€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 850 €/an
Calcul : 4 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 607 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 821 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 263 €
Revenus locatifs : +52 850 €
Charges déductibles : -40 263 €
Résultat foncier Année 1 : 12 587 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 183 €/an
Revenus locatifs : +52 850 €
Charges déductibles : -27 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 667 €/an
Prix d'achat du bien : 550 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500 €(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 850 €40 282 €20 096 €12 568 €---
253 907 €26 665 €19 559 €27 242 €---
354 985 €26 110 €19 004 €28 875 €---
456 085 €25 535 €18 429 €30 550 €---
557 207 €24 942 €17 835 €32 265 €---
658 351 €24 327 €17 221 €34 023 €---
759 518 €23 692 €16 586 €35 825 €---
860 708 €23 036 €15 930 €37 672 €---
961 922 €22 357 €15 251 €39 565 €---
1063 161 €21 655 €14 549 €41 506 €---
1164 424 €20 929 €13 823 €43 495 €---
1265 713 €20 178 €13 072 €45 534 €---
1367 027 €19 402 €12 296 €47 624 €---
1468 367 €18 600 €11 493 €49 768 €---
1569 735 €17 770 €10 664 €51 965 €---
1671 129 €16 912 €9 806 €54 217 €---
1772 552 €16 025 €8 918 €56 527 €---
1874 003 €15 107 €8 001 €58 896 €---
1975 483 €14 158 €7 052 €61 325 €---
2076 993 €13 178 €6 071 €63 815 €---
2178 533 €12 163 €5 057 €66 369 €---
2280 103 €11 114 €4 008 €68 989 €---
2381 705 €10 030 €2 924 €71 675 €---
2483 339 €8 909 €1 802 €74 431 €---
2585 006 €7 749 €643 €77 257 €---
TOTAL1 692 806 €480 826 €290 090 €1 211 979 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 211 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 099 €+3 770 €+7 329 €
2+11 099 €+8 173 €+2 926 €
3+11 099 €+8 663 €+2 436 €
4+11 099 €+9 165 €+1 934 €
5+11 099 €+9 680 €+1 419 €
6+11 099 €+10 207 €+892 €
7+11 099 €+10 748 €+351 €
8+11 099 €+11 302 €-203 €
9+11 099 €+11 870 €-771 €
10+11 099 €+12 452 €-1 353 €
11+11 099 €+13 048 €-1 949 €
12+11 099 €+13 660 €-2 561 €
13+11 099 €+14 287 €-3 188 €
14+11 099 €+14 930 €-3 831 €
15+11 099 €+15 589 €-4 490 €
16+11 099 €+16 265 €-5 166 €
17+11 099 €+16 958 €-5 859 €
18+11 099 €+17 669 €-6 570 €
19+11 099 €+18 397 €-7 298 €
20+11 099 €+19 145 €-8 046 €
21+11 099 €+19 911 €-8 812 €
22+11 099 €+20 697 €-9 598 €
23+11 099 €+21 503 €-10 404 €
24+11 099 €+22 329 €-11 230 €
25+11 099 €+23 177 €-12 078 €
Total+277 475 €+363 594 €+-86 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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