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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface78
Coût Total151 550
Loyer Annuel10 346
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 474,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - Appartement 4 pièces 78m² Echirolles

Magnifique T3 de 78m2 agréable et bien entretenu. Traversant et lumineux, il offre un beau volume et un confort optimal.

Situé 2eme étage sans ascenseur, il se compose :

🛋 D'un salon/séjour double avec accès à un balcon 🍽 D'une cuisine équipée récente 🛌 De 2 chambres avec placards / rangements 🚪 D'un dressing aménagé 🚿 D'une salle de bain avec baignoire 🚾 De toilettes séparées 🧭 Exposition Est-Ouest 📦 Cave 🚘 Place de Parking ⚜️ Résidence fermée sécurisée

Caractéristiques : 🔥 Type de chauffage : individuel gaz 🪟 Double vitrage PVC

Charges et fiscalité: 🏛 Taxe foncière : 1846 euros 💰 Charges annuelles : 1280 euros DPE en cours

Atouts supplémentaires : ✅ Situé à proximité des commerces, transports, écoles, rocade,..

A visiter sans tarder !

Cette annonce référence 323150 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JESSICA LUCI (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 91201258000011.

Prix du bien : 115 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 124 Charges prévisionnelles annuelles : 1 280,00 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 323150 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 124 Charges prévisionnelles annuelles : 1280 €

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.145570, 5.701783
Total : 151 550
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 27 350
Valeur du bien : 142 350
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10346€/an
Fourchette totale : 677€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 8119€ - 13184€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 142,99
Coût de l'assurance :13 260,63
Taxe foncière : 1 846,00€/an
Soit par mois : 153,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 106,67€/mois
Soit par an : 1 280,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 862,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage PVC existantes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant une nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 350(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Installation: 1500€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 375€/fenêtre = 3000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Installation: 1000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 550 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 846 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 280 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 064
Revenus locatifs : +10 346
Charges déductibles : -36 064
Résultat foncier Année 1 : -25 717(Déficit de 25 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 317
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 714 €/an
Revenus locatifs : +10 346
Charges déductibles : -8 714
Résultat foncier Années 2+ : 1 633 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4317.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 34636 0685 062-25 72221 400 €4 322 €4 322 €
210 5538 5844 9271 970--2 353 €
310 7648 4444 7882 320--32 €
410 9808 3004 6442 680---
511 1998 1514 4943 048---
611 4237 9974 3403 426---
711 6527 8374 1813 814---
811 8857 6724 0164 213---
912 1227 5013 8454 621---
1012 3657 3253 6685 040---
1112 6127 1423 4865 470---
1212 8646 9533 2975 911---
1313 1226 7583 1026 364---
1413 3846 5562 9006 828---
1513 6526 3472 6917 305---
1613 9256 1312 4747 794---
1714 2035 9072 2518 296---
1814 4875 6762 0208 811---
1914 7775 4371 7809 340---
2015 0735 1891 5339 883---
2115 3744 9331 27710 441---
2215 6824 6691 01211 013---
2315 9954 39573811 600---
2416 3154 11245512 203---
2516 6413 81916212 822---
TOTAL331 395191 90573 143139 49021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 490
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173-6 420+8 593
2+2 1730+2 173
3+2 1730+2 173
4+2 173+794+1 379
5+2 173+914+1 259
6+2 173+1 028+1 145
7+2 173+1 144+1 029
8+2 173+1 264+909
9+2 173+1 386+787
10+2 173+1 512+661
11+2 173+1 641+532
12+2 173+1 773+400
13+2 173+1 909+264
14+2 173+2 048+125
15+2 173+2 191-18
16+2 173+2 338-165
17+2 173+2 489-316
18+2 173+2 643-470
19+2 173+2 802-629
20+2 173+2 965-792
21+2 173+3 132-959
22+2 173+3 304-1 131
23+2 173+3 480-1 307
24+2 173+3 661-1 488
25+2 173+3 847-1 674
Total+54 325+41 847+12 478
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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