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Achat : Maison (82600)

VilleSaint-Sardos (82)
Surface176m²
Coût Total172 452€
Loyer Annuel15 989€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 851,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 176 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

Iad France - Christophe Castella vous propose : Maison de fin 18e d'environ 176 m² habitable orientée Sud-Est. Composée d'une entrée, sejour, salle à manger, cellier, 3 chambres, salle de bains, terrasse, garage, diverses dépendances, un étang. Le tout sur un terrain de 10405 m² arboré de fuitiers et un puits. diverses travaux à prévoir : électricité, isolation, assainissement Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe Castella mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 529458176, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.

Ville : Saint-Sardos
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.892780, 1.107460
Total : 172 452€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 10 560€
Valeur du bien : 160 460€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1332€/mois
Loyer annuel estimé : 15989€/an
Fourchette totale : 1039€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 12462€ - 20513€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :316 800 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-166 900€ (-52.7%)
Marge achat-revente :144 348€ (45.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 405,32€
Coût de l'assurance :15 089,55€
Taxe foncière : 1 598,87€/an
Soit par mois : 133,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 332,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux à prévoir mentionnés dans l'annonce - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 560 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 560€
    Isolation des combles perdus: 176 m² × 60€/m² = 10560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 989 €/an
Calcul : 1 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 452 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 466 €
Revenus locatifs : +15 989 €
Charges déductibles : -18 466 €
Résultat foncier Année 1 : -2 477 €(Déficit de 2 477 €)
Imputable sur revenu global : 2 477 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 906 €/an
Revenus locatifs : +15 989 €
Charges déductibles : -7 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 083 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 989 €18 471 €5 709 €-2 482 €2 482 €--
216 308 €7 759 €5 556 €8 550 €---
316 635 €7 601 €5 398 €9 034 €---
416 967 €7 438 €5 235 €9 530 €---
517 307 €7 269 €5 066 €10 038 €---
617 653 €7 094 €4 892 €10 558 €---
718 006 €6 914 €4 712 €11 092 €---
818 366 €6 728 €4 525 €11 638 €---
918 733 €6 535 €4 332 €12 199 €---
1019 108 €6 335 €4 133 €12 773 €---
1119 490 €6 129 €3 927 €13 361 €---
1219 880 €5 916 €3 713 €13 964 €---
1320 277 €5 695 €3 493 €14 582 €---
1420 683 €5 467 €3 265 €15 216 €---
1521 097 €5 232 €3 029 €15 865 €---
1621 519 €4 988 €2 785 €16 531 €---
1721 949 €4 736 €2 533 €17 213 €---
1822 388 €4 475 €2 273 €17 913 €---
1922 836 €4 206 €2 003 €18 630 €---
2023 292 €3 927 €1 725 €19 365 €---
2123 758 €3 639 €1 437 €20 119 €---
2224 233 €3 341 €1 139 €20 892 €---
2324 718 €3 033 €831 €21 685 €---
2425 213 €2 714 €512 €22 498 €---
2525 717 €2 385 €183 €23 332 €---
TOTAL512 122 €148 027 €82 405 €364 095 €2 482 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 358 €-745 €+4 103 €
2+3 358 €+2 565 €+793 €
3+3 358 €+2 710 €+648 €
4+3 358 €+2 859 €+499 €
5+3 358 €+3 011 €+347 €
6+3 358 €+3 168 €+190 €
7+3 358 €+3 328 €+30 €
8+3 358 €+3 492 €-134 €
9+3 358 €+3 660 €-302 €
10+3 358 €+3 832 €-474 €
11+3 358 €+4 008 €-650 €
12+3 358 €+4 189 €-831 €
13+3 358 €+4 375 €-1 017 €
14+3 358 €+4 565 €-1 207 €
15+3 358 €+4 760 €-1 402 €
16+3 358 €+4 959 €-1 601 €
17+3 358 €+5 164 €-1 806 €
18+3 358 €+5 374 €-2 016 €
19+3 358 €+5 589 €-2 231 €
20+3 358 €+5 810 €-2 452 €
21+3 358 €+6 036 €-2 678 €
22+3 358 €+6 268 €-2 910 €
23+3 358 €+6 506 €-3 148 €
24+3 358 €+6 749 €-3 391 €
25+3 358 €+7 000 €-3 642 €
Total+83 950 €+109 229 €+-25 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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