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Maison à vendre

VilleBerrien (29)
Surface150m²
Coût Total215 019€
Loyer Annuel13 031€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 425 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 949,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains

Au cœur d'un hameau pittoresque sur les hauteurs des Monts d'Arrée, une bâtisse de caractère. La construction principale se divise au rez de chaussée d'une entrée, une cuisine, un grande salle dans laquelle se trouve une cheminée monumentale, mezzanine, un dégagement donnant accès à une salle d'eau, une chambre, wc séparé. Étage accessible par un escalier extérieur et composé d'un salon, une cuisine, une chambre, une salle d'eau et wc. Autre maison attenant anciennement à usage d'habitation, d'une pièce principale, une étage d'une chambre et grenier. Cour fermée.

Ville : Berrien
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.399734, -3.759776
Total : 215 019€
Prix d'acquisition : 142 425€
Travaux : 61 200€
Valeur du bien : 203 625€
Frais de notaire : 11 394€
Coût estimé : 11 394€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13031€/an
Fourchette totale : 850€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 16654€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 000 €
Prix d'achat :142 425 €
Décote à l'achat :+17 425€ (+13.9%)
Marge achat-revente :-90 019€ (-72.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 019€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 034,14€
Coût de l'assurance :18 814,16€
Taxe foncière : 1 303,09€/an
Soit par mois : 108,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 200 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Berrien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 019 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 260 €
Revenus locatifs : +13 031 €
Charges déductibles : -70 260 €
Résultat foncier Année 1 : -57 229 €(Déficit de 57 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 060 €/an
Revenus locatifs : +13 031 €
Charges déductibles : -9 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35828.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 425 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 576 €(65% de 142 425 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 366 €/an
Calcul : 92 576 € × 3,636% = 3 366 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 031 €70 267 €7 011 €-57 236 €21 400 €35 836 €35 836 €
213 292 €8 878 €6 822 €4 414 €--31 422 €
313 557 €8 683 €6 627 €4 874 €--26 548 €
413 829 €8 481 €6 426 €5 347 €--21 201 €
514 105 €8 273 €6 218 €5 832 €--15 369 €
614 387 €8 058 €6 002 €6 329 €--9 039 €
714 675 €7 835 €5 780 €6 839 €--2 200 €
814 968 €7 606 €5 550 €7 363 €---
915 268 €7 368 €5 312 €7 900 €---
1015 573 €7 122 €5 067 €8 451 €---
1115 885 €6 869 €4 813 €9 016 €---
1216 202 €6 606 €4 551 €9 596 €---
1316 526 €6 335 €4 279 €10 191 €---
1416 857 €6 055 €3 999 €10 802 €---
1517 194 €5 765 €3 710 €11 429 €---
1617 538 €5 466 €3 410 €12 072 €---
1717 889 €5 157 €3 101 €12 732 €---
1818 246 €4 837 €2 782 €13 409 €---
1918 611 €4 507 €2 451 €14 105 €---
2018 984 €4 165 €2 110 €14 818 €---
2119 363 €3 813 €1 757 €15 551 €---
2219 751 €3 448 €1 392 €16 303 €---
2320 146 €3 071 €1 015 €17 075 €---
2420 548 €2 681 €626 €17 867 €---
2520 959 €2 279 €223 €18 681 €---
TOTAL417 385 €213 626 €101 034 €203 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736 €-6 420 €+9 156 €
2+2 736 €0 €+2 736 €
3+2 736 €0 €+2 736 €
4+2 736 €0 €+2 736 €
5+2 736 €0 €+2 736 €
6+2 736 €0 €+2 736 €
7+2 736 €0 €+2 736 €
8+2 736 €+1 549 €+1 187 €
9+2 736 €+2 370 €+366 €
10+2 736 €+2 535 €+201 €
11+2 736 €+2 705 €+31 €
12+2 736 €+2 879 €-143 €
13+2 736 €+3 057 €-321 €
14+2 736 €+3 241 €-505 €
15+2 736 €+3 429 €-693 €
16+2 736 €+3 622 €-886 €
17+2 736 €+3 820 €-1 084 €
18+2 736 €+4 023 €-1 287 €
19+2 736 €+4 231 €-1 495 €
20+2 736 €+4 445 €-1 709 €
21+2 736 €+4 665 €-1 929 €
22+2 736 €+4 891 €-2 155 €
23+2 736 €+5 122 €-2 386 €
24+2 736 €+5 360 €-2 624 €
25+2 736 €+5 604 €-2 868 €
Total+68 400 €+61 128 €+7 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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