Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleNéris-les-Bains (03)
Surface180m²
Coût Total128 520€
Loyer Annuel16 913€
Rentabilité13.16%
Cashflow/mois+594€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 605,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon, Non meublé

Maison à vendre au cœur de la jolie ville thermale de Neris les Bains. Proche mairie, marché, écoles.. Surface d'environ 180m² sur 3 niveaux habitable + cave RdC : entrée couloir, wc, salon salle à manger, cuisine avec accès jardin, cellier, buanderie 1er étage : 3 chambres dont 1 avec dressing, salle de douche, pièce à aménager avec escalier accès jardin. 2ème étage : 2 chambres, et espace à aménager Jardin avec cabanon.

Maison ancienne avec du caractère, parquet, cheminée en marbre, tomette, belle hauteur sous plafond, avec des travaux à prévoir selon vos besoins

Electricité refaite entièrement à neuf, chaudière gaz récente. Partie du jardin cocooning. Venez constater par vous même si vous avez un coup de cœur

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.288675, 2.658964
Total : 128 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 119 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1409€/mois
Loyer annuel estimé : 16913€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1820€/mois
Fourchette annuelle : 13095€ - 21843€/an
Rentabilité brute :13.16%
Fourchette de rentabilité :10.19% - 17.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 039,4 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 091 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-78 091€ (-41.7%)
Marge achat-revente :58 571€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :48,20€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 674,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 369,64€
Coût de l'assurance :14 458,50€
Taxe foncière : 1 691,26€/an
Soit par mois : 140,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 409,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :593,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation pour 180 m²
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 913 €/an
Calcul : 1 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 520 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 192 €
Revenus locatifs : +16 913 €
Charges déductibles : -17 192 €
Résultat foncier Année 1 : -280 €(Déficit de 280 €)
Imputable sur revenu global : 280 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 392 €/an
Revenus locatifs : +16 913 €
Charges déductibles : -6 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 520 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 913 €17 196 €4 127 €-284 €284 €--
217 251 €6 285 €4 015 €10 966 €---
317 596 €6 169 €3 899 €11 427 €---
417 948 €6 050 €3 780 €11 898 €---
518 307 €5 927 €3 657 €12 380 €---
618 673 €5 799 €3 530 €12 874 €---
719 046 €5 668 €3 398 €13 379 €---
819 427 €5 532 €3 262 €13 895 €---
919 816 €5 392 €3 122 €14 424 €---
1020 212 €5 247 €2 977 €14 965 €---
1120 616 €5 097 €2 827 €15 519 €---
1221 029 €4 942 €2 673 €16 086 €---
1321 449 €4 783 €2 513 €16 667 €---
1421 878 €4 617 €2 348 €17 261 €---
1522 316 €4 447 €2 177 €17 869 €---
1622 762 €4 271 €2 001 €18 491 €---
1723 217 €4 089 €1 819 €19 128 €---
1823 682 €3 901 €1 632 €19 781 €---
1924 155 €3 707 €1 437 €20 448 €---
2024 638 €3 506 €1 237 €21 132 €---
2125 131 €3 299 €1 030 €21 832 €---
2225 634 €3 085 €816 €22 548 €---
2326 147 €2 864 €595 €23 282 €---
2426 669 €2 636 €366 €24 033 €---
2527 203 €2 400 €131 €24 803 €---
TOTAL541 715 €126 910 €59 370 €414 806 €284 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 85 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 806 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 552 €-85 €+3 637 €
2+3 552 €+3 290 €+262 €
3+3 552 €+3 428 €+124 €
4+3 552 €+3 569 €-17 €
5+3 552 €+3 714 €-162 €
6+3 552 €+3 862 €-310 €
7+3 552 €+4 014 €-462 €
8+3 552 €+4 169 €-617 €
9+3 552 €+4 327 €-775 €
10+3 552 €+4 490 €-938 €
11+3 552 €+4 656 €-1 104 €
12+3 552 €+4 826 €-1 274 €
13+3 552 €+5 000 €-1 448 €
14+3 552 €+5 178 €-1 626 €
15+3 552 €+5 361 €-1 809 €
16+3 552 €+5 547 €-1 995 €
17+3 552 €+5 739 €-2 187 €
18+3 552 €+5 934 €-2 382 €
19+3 552 €+6 135 €-2 583 €
20+3 552 €+6 340 €-2 788 €
21+3 552 €+6 550 €-2 998 €
22+3 552 €+6 765 €-3 213 €
23+3 552 €+6 985 €-3 433 €
24+3 552 €+7 210 €-3 658 €
25+3 552 €+7 441 €-3 889 €
Total+88 800 €+124 442 €+-35 642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →