Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Longère 10 pièces 376 m²

VilleChâtres-sur-Cher (41)
Surface376m²
Coût Total388 965€
Loyer Annuel33 751€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+490€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 284 616 €
Surface : 376 m²
Prix au m² : 756,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère de 10 pièces principales

Dans un cadre unique, laissez-vous séduire par cet ensemble immobilier à finir de rénover, composé de 2 maisons indépendantes offrant un fort potentiel. Vous apprécirez son nombres de chambres, son nombre de pièces à vivre. Implantée sur un terrain boisé de plus de 2 hectares, offrant un espace de tranquillité et d'authenticité. Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 365-2939 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 268 000 €

Ville : Châtres-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.266457, 1.906788
Total : 388 965€
Prix d'acquisition : 284 616€
Travaux : 81 580€
Valeur du bien : 366 196€
Frais de notaire : 22 769€
Coût estimé : 22 769€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 376m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2813€/mois
Loyer annuel estimé : 33751€/an
Fourchette totale : 2225€ - 3555€/mois
Fourchette annuelle : 26703€ - 42659€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :912,19 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 982 €
Prix d'achat :284 616 €
Décote à l'achat :-58 366€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-45 983€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :388 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 895,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :145,86€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 041,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 681,87€
Coût de l'assurance :43 758,56€
Taxe foncière : 3 375,10€/an
Soit par mois : 281,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 812,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 322,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :489,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 376 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 376 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres (estimation)
Quantité: 10 chambres (environ 150 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 150 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 580 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 680€
    Isolation des combles: 376 m² × 60€/m² = 22560€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 800€
    Remplacement fenêtres: 47 fenêtres × 400€ = 18800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:7 500€
    Parquet flottant: 150 m² × 50€/m² = 7500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture chambres: 150 m² × 20€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 100€
    Peinture salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtres-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 751 €/an
Calcul : 2 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 388 965 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 750 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 183 €
Revenus locatifs : +33 751 €
Charges déductibles : -99 183 €
Résultat foncier Année 1 : -65 432 €(Déficit de 65 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 032 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 603 €/an
Revenus locatifs : +33 751 €
Charges déductibles : -17 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44031.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 284 616 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 000 €(65% de 284 616 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 727 €/an
Calcul : 185 000 € × 3,636% = 6 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 751 €99 195 €12 489 €-65 444 €21 400 €44 044 €44 044 €
234 426 €17 277 €12 151 €17 149 €--26 895 €
335 115 €16 927 €11 802 €18 187 €--8 707 €
435 817 €16 566 €11 441 €19 251 €---
536 533 €16 193 €11 068 €20 340 €---
637 264 €15 808 €10 682 €21 456 €---
738 009 €15 410 €10 284 €22 599 €---
838 769 €14 999 €9 873 €23 770 €---
939 545 €14 574 €9 449 €24 970 €---
1040 336 €14 136 €9 010 €26 200 €---
1141 142 €13 682 €8 557 €27 460 €---
1241 965 €13 214 €8 089 €28 751 €---
1342 804 €12 731 €7 605 €30 074 €---
1443 660 €12 231 €7 106 €31 429 €---
1544 534 €11 715 €6 590 €32 818 €---
1645 424 €11 182 €6 057 €34 242 €---
1746 333 €10 632 €5 506 €35 701 €---
1847 260 €10 063 €4 938 €37 196 €---
1948 205 €9 476 €4 350 €38 729 €---
2049 169 €8 869 €3 743 €40 300 €---
2150 152 €8 242 €3 117 €41 910 €---
2251 155 €7 594 €2 469 €43 561 €---
2352 178 €6 926 €1 800 €45 253 €---
2453 222 €6 235 €1 109 €46 987 €---
2554 286 €5 521 €395 €48 765 €---
TOTAL1 081 054 €389 398 €179 682 €691 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 691 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 088 €-6 420 €+13 508 €
2+7 088 €0 €+7 088 €
3+7 088 €0 €+7 088 €
4+7 088 €+3 163 €+3 925 €
5+7 088 €+6 102 €+986 €
6+7 088 €+6 437 €+651 €
7+7 088 €+6 780 €+308 €
8+7 088 €+7 131 €-43 €
9+7 088 €+7 491 €-403 €
10+7 088 €+7 860 €-772 €
11+7 088 €+8 238 €-1 150 €
12+7 088 €+8 625 €-1 537 €
13+7 088 €+9 022 €-1 934 €
14+7 088 €+9 429 €-2 341 €
15+7 088 €+9 845 €-2 757 €
16+7 088 €+10 273 €-3 185 €
17+7 088 €+10 710 €-3 622 €
18+7 088 €+11 159 €-4 071 €
19+7 088 €+11 619 €-4 531 €
20+7 088 €+12 090 €-5 002 €
21+7 088 €+12 573 €-5 485 €
22+7 088 €+13 068 €-5 980 €
23+7 088 €+13 576 €-6 488 €
24+7 088 €+14 096 €-7 008 €
25+7 088 €+14 630 €-7 542 €
Total+177 200 €+207 497 €+-30 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →