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Hotel particulier 13 pièces 344 m²

VilleCommentry (03)
Surface344m²
Coût Total329 509€
Loyer Annuel31 997€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+655€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 064 €
Surface : 344 m²
Prix au m² : 567,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hôtel Particulier de 13 pièces principales

A 15 minutes de Montluçon, sur un parc arboré de plus de 5 000m², maison de maître sur 3 étages, comprenant 8 chambres, deux salons et 65 et 30m², bureau, 6 salles d'eau et salles de bains. Dépendances de plus de 100m² au sol. Travaux à prévoir sur l'ensemble. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.44%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 170-3851O Date de réalisation du diagnostic : 14/03/2026 Prix hors honoraires : 185 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 13 720 € et 18 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.289703, 2.741055
Total : 329 509€
Prix d'acquisition : 195 064€
Travaux : 118 840€
Valeur du bien : 313 904€
Frais de notaire : 15 605€
Coût estimé : 15 605€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 344m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2666€/mois
Loyer annuel estimé : 31997€/an
Fourchette totale : 2134€ - 3332€/mois
Fourchette annuelle : 25608€ - 39980€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 12.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :564,54 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 200 €
Prix d'achat :195 064 €
Décote à l'achat :+864€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-135 309€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 509€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 646,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :98,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 744,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 311,23€
Coût de l'assurance :29 655,81€
Taxe foncière : 3 199,70€/an
Soit par mois : 266,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 666,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 011,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :654,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 344 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 344 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 43 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 344 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: 6 salles de bain (estimation basée sur le nombre de salles d'eau)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - vieillissant

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 840 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:20 640€
    Isolation toiture/combles: 344 m² × 60€/m² = 20640€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:34 400€
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 800€/fenêtre = 34400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 salles de bain × 4000€/salle = 24000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds couloir: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 997 €/an
Calcul : 2 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 509 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 186 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 134 549 €
Revenus locatifs : +31 997 €
Charges déductibles : -134 549 €
Résultat foncier Année 1 : -102 552 €(Déficit de 102 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 709 €/an
Revenus locatifs : +31 997 €
Charges déductibles : -15 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81151.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 064 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 792 €(65% de 195 064 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 611 €/an
Calcul : 126 792 € × 3,636% = 4 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 997 €134 559 €11 333 €-102 562 €21 400 €81 162 €81 162 €
232 637 €15 422 €11 036 €17 215 €--63 947 €
333 290 €15 113 €10 728 €18 176 €--45 771 €
433 955 €14 794 €10 408 €19 161 €--26 610 €
534 635 €14 464 €10 078 €20 171 €--6 439 €
635 327 €14 122 €9 736 €21 206 €---
736 034 €13 768 €9 382 €22 266 €---
836 755 €13 401 €9 015 €23 354 €---
937 490 €13 021 €8 635 €24 468 €---
1038 239 €12 628 €8 242 €25 611 €---
1139 004 €12 221 €7 835 €26 783 €---
1239 784 €11 800 €7 414 €27 985 €---
1340 580 €11 363 €6 977 €29 217 €---
1441 392 €10 912 €6 526 €30 480 €---
1542 219 €10 444 €6 058 €31 776 €---
1643 064 €9 960 €5 574 €33 104 €---
1743 925 €9 458 €5 072 €34 467 €---
1844 804 €8 939 €4 553 €35 865 €---
1945 700 €8 402 €4 016 €37 298 €---
2046 614 €7 845 €3 459 €38 769 €---
2147 546 €7 269 €2 883 €40 277 €---
2248 497 €6 672 €2 286 €41 824 €---
2349 467 €6 055 €1 669 €43 412 €---
2450 456 €5 415 €1 029 €45 041 €---
2551 465 €4 753 €367 €46 712 €---
TOTAL1 024 874 €392 800 €164 311 €632 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 719 €-6 420 €+13 139 €
2+6 719 €0 €+6 719 €
3+6 719 €0 €+6 719 €
4+6 719 €0 €+6 719 €
5+6 719 €0 €+6 719 €
6+6 719 €+4 430 €+2 289 €
7+6 719 €+6 680 €+39 €
8+6 719 €+7 006 €-287 €
9+6 719 €+7 341 €-622 €
10+6 719 €+7 683 €-964 €
11+6 719 €+8 035 €-1 316 €
12+6 719 €+8 395 €-1 676 €
13+6 719 €+8 765 €-2 046 €
14+6 719 €+9 144 €-2 425 €
15+6 719 €+9 533 €-2 814 €
16+6 719 €+9 931 €-3 212 €
17+6 719 €+10 340 €-3 621 €
18+6 719 €+10 759 €-4 040 €
19+6 719 €+11 189 €-4 470 €
20+6 719 €+11 631 €-4 912 €
21+6 719 €+12 083 €-5 364 €
22+6 719 €+12 547 €-5 828 €
23+6 719 €+13 024 €-6 305 €
24+6 719 €+13 512 €-6 793 €
25+6 719 €+14 014 €-7 295 €
Total+167 975 €+189 622 €+-21 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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