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Appartement

VilleCholet (49)
Surface64.31m²
Coût Total105 140€
Loyer Annuel8 443€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 64.31 m²
Prix au m² : 1 135,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : mixte, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Idéal investisseur !! Appartement de type 4 au 2ème étage d'une résidence sécurisée sans ascenseur. Ce bien est entièrement rénové et parfaitement entretenu conviendrait pour un premier investissement. Loyer annuel: 5400 € N'hésitez pas à vous renseigner !!

  • https://www.citya.com/agences-immobilieres/Cholet-49300/144
Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.056789, -0.870568
Total : 105 140€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 99 300€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.31m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8443€/an
Fourchette totale : 546€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6554€ - 10878€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 884,62 €/m²
Basé sur :221 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 200 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-48 200€ (-39.8%)
Marge achat-revente :16 060€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 766,69€
Coût de l'assurance :9 199,75€
Taxe foncière : 844,33€/an
Soit par mois : 70,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€/chambre = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 443 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 146 €
Revenus locatifs : +8 443 €
Charges déductibles : -31 146 €
Résultat foncier Année 1 : -22 703 €(Déficit de 22 703 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 003 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 846 €/an
Revenus locatifs : +8 443 €
Charges déductibles : -4 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12002.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 443 €31 150 €3 637 €-22 706 €10 700 €12 006 €12 006 €
28 612 €4 754 €3 542 €3 858 €--8 148 €
38 784 €4 656 €3 443 €4 129 €--4 020 €
48 960 €4 553 €3 341 €4 407 €---
59 139 €4 448 €3 235 €4 692 €---
69 322 €4 338 €3 126 €4 984 €---
79 508 €4 224 €3 012 €5 284 €---
89 699 €4 107 €2 895 €5 592 €---
99 893 €3 985 €2 773 €5 907 €---
1010 090 €3 859 €2 647 €6 231 €---
1110 292 €3 729 €2 516 €6 564 €---
1210 498 €3 594 €2 381 €6 905 €---
1310 708 €3 454 €2 241 €7 254 €---
1410 922 €3 309 €2 096 €7 614 €---
1511 141 €3 159 €1 946 €7 982 €---
1611 364 €3 003 €1 791 €8 360 €---
1711 591 €2 842 €1 630 €8 749 €---
1811 823 €2 676 €1 463 €9 147 €---
1912 059 €2 503 €1 291 €9 556 €---
2012 300 €2 324 €1 112 €9 976 €---
2112 546 €2 139 €927 €10 407 €---
2212 797 €1 947 €735 €10 850 €---
2313 053 €1 749 €537 €11 304 €---
2413 314 €1 543 €331 €11 771 €---
2513 580 €1 330 €118 €12 250 €---
TOTAL270 440 €109 375 €52 767 €161 066 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-3 210 €+4 983 €
2+1 773 €0 €+1 773 €
3+1 773 €0 €+1 773 €
4+1 773 €+116 €+1 657 €
5+1 773 €+1 408 €+365 €
6+1 773 €+1 495 €+278 €
7+1 773 €+1 585 €+188 €
8+1 773 €+1 678 €+95 €
9+1 773 €+1 772 €+1 €
10+1 773 €+1 869 €-96 €
11+1 773 €+1 969 €-196 €
12+1 773 €+2 071 €-298 €
13+1 773 €+2 176 €-403 €
14+1 773 €+2 284 €-511 €
15+1 773 €+2 395 €-622 €
16+1 773 €+2 508 €-735 €
17+1 773 €+2 625 €-852 €
18+1 773 €+2 744 €-971 €
19+1 773 €+2 867 €-1 094 €
20+1 773 €+2 993 €-1 220 €
21+1 773 €+3 122 €-1 349 €
22+1 773 €+3 255 €-1 482 €
23+1 773 €+3 391 €-1 618 €
24+1 773 €+3 531 €-1 758 €
25+1 773 €+3 675 €-1 902 €
Total+44 325 €+48 320 €+-3 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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