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Vente Maison de village 5 pièces

VilleCombres (28)
Surface89
Coût Total150 400
Loyer Annuel7 485
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

iad France - Ludivine Thibault vous propose: Venez découvrir cette jolie maison de village mitoyenne de 89m2. Elle se compose, au rez de chaussée, d'une entrée, d'une chambre parentale avec salle d'eau, d'un WC, d'une cuisine et d'un salon/salle à manger. A l'étage, couloir desservant 2 chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC. Double vitrage partout, tout à l'égout. Pas de jardin Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 228 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Ludivine Thibault mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 479357550, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/50607

Ville : Combres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.316594, 1.060085
Total : 150 400
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 54 280
Valeur du bien : 143 280
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7485€/an
Fourchette totale : 496€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5958€ - 9404€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 6.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,08 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :135 376
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-46 376 (-34.3%)
Marge achat-revente :-15 024€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :56,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 789,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 477,08
Coût de l'assurance :16 920,00
Taxe foncière : 748,52€/an
Soit par mois : 62,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si accessible
Quantité: 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage
Quantité: environ 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être rafraîchi
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 280(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 340
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 60€/m² = 5340€ (Main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:8 800
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (Main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (Main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 440
    Peinture murs et plafonds chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (Main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 140✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 485 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 400 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 530
Revenus locatifs : +7 485
Charges déductibles : -60 530
Résultat foncier Année 1 : -53 045(Déficit de 53 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 645
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +7 485
Charges déductibles : -6 250
Résultat foncier Années 2+ : 1 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31644.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48560 5354 829-53 04921 400 €31 649 €31 649 €
27 6356 1244 6981 511--30 138 €
37 7885 9894 5631 799--28 339 €
47 9435 8494 4242 094--26 245 €
58 1025 7054 2792 397--23 848 €
68 2645 5564 1312 708--21 139 €
78 4305 4023 9773 028--18 112 €
88 5985 2433 8183 355--14 757 €
98 7705 0793 6543 691--11 065 €
108 9454 9093 4844 036--7 029 €
119 1244 7343 3094 390--2 639 €
129 3074 5533 1284 754---
139 4934 3662 9415 127---
149 6834 1732 7485 510---
159 8773 9732 5485 903---
1610 0743 7672 3426 307---
1710 2763 5542 1296 721---
1810 4813 3351 9097 146---
1910 6913 1071 6827 583---
2010 9042 8731 4478 032---
2111 1232 6301 2058 492---
2211 3452 3809558 965---
2311 5722 1216969 451---
2411 8031 8544299 949---
2512 0391 57815310 461---
TOTAL239 752159 39069 47780 36221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 362
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572-6 420+7 992
2+1 5720+1 572
3+1 5720+1 572
4+1 5720+1 572
5+1 5720+1 572
6+1 5720+1 572
7+1 5720+1 572
8+1 5720+1 572
9+1 5720+1 572
10+1 5720+1 572
11+1 5720+1 572
12+1 572+1 426+146
13+1 572+1 538+34
14+1 572+1 653-81
15+1 572+1 771-199
16+1 572+1 892-320
17+1 572+2 016-444
18+1 572+2 144-572
19+1 572+2 275-703
20+1 572+2 410-838
21+1 572+2 548-976
22+1 572+2 690-1 118
23+1 572+2 835-1 263
24+1 572+2 985-1 413
25+1 572+3 138-1 566
Total+39 300+24 900+14 400
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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