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Appartement 3 pièces 69 m²

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface69m²
Coût Total206 744€
Loyer Annuel17 646€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 800 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 634,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre les Gondoles sud !

Appartement à vendre de 69 m², idéalement situé au Gondoles sud, à proximité des transports en commun. Cet appartement lumineux comprend deux chambres, une entrée avec placard, une cuisine séjour ouverte, un salon accueillant, une salle d'eau avec WC et une cave en sous-sol. Luminosité, agencement pratique et emplacement central en font un bien à visiter rapidement. Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 2648 Référence annonce : 4XNN-2DJ-R0H Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 22

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.762730, 2.420450
Total : 206 744€
Prix d'acquisition : 181 800€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 14 544€
Coût estimé : 14 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17646€/an
Fourchette totale : 1156€ - 1871€/mois
Fourchette annuelle : 13870€ - 22450€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 000 €
Prix d'achat :181 800 €
Décote à l'achat :-48 200€ (-21.0%)
Marge achat-revente :23 256€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 160,81€
Coût de l'assurance :18 090,10€
Taxe foncière : 1 764,58€/an
Soit par mois : 147,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 470,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 217,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :253,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements datés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 646 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 744 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 561 €
Revenus locatifs : +17 646 €
Charges déductibles : -19 561 €
Résultat foncier Année 1 : -1 915 €(Déficit de 1 915 €)
Imputable sur revenu global : 1 915 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 161 €/an
Revenus locatifs : +17 646 €
Charges déductibles : -9 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 485 €/an
Prix d'achat du bien : 181 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 170 €(65% de 181 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 297 €/an
Calcul : 118 170 € × 3,636% = 4 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 646 €19 568 €6 680 €-1 922 €1 922 €--
217 999 €8 987 €6 499 €9 011 €---
318 359 €8 801 €6 313 €9 558 €---
418 726 €8 608 €6 120 €10 118 €---
519 100 €8 409 €5 921 €10 691 €---
619 482 €8 203 €5 715 €11 279 €---
719 872 €7 991 €5 503 €11 881 €---
820 269 €7 771 €5 283 €12 498 €---
920 675 €7 545 €5 056 €13 130 €---
1021 088 €7 310 €4 822 €13 778 €---
1121 510 €7 068 €4 580 €14 442 €---
1221 940 €6 818 €4 330 €15 122 €---
1322 379 €6 560 €4 071 €15 820 €---
1422 827 €6 292 €3 804 €16 534 €---
1523 283 €6 017 €3 528 €17 267 €---
1623 749 €5 731 €3 243 €18 017 €---
1724 224 €5 437 €2 949 €18 787 €---
1824 708 €5 133 €2 644 €19 576 €---
1925 202 €4 818 €2 330 €20 384 €---
2025 707 €4 493 €2 005 €21 213 €---
2126 221 €4 158 €1 670 €22 063 €---
2226 745 €3 811 €1 323 €22 934 €---
2327 280 €3 453 €965 €23 827 €---
2427 826 €3 083 €594 €24 743 €---
2528 382 €2 700 €212 €25 682 €---
TOTAL565 199 €168 765 €96 161 €396 433 €1 922 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 577 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 706 €-577 €+4 283 €
2+3 706 €+2 703 €+1 003 €
3+3 706 €+2 867 €+839 €
4+3 706 €+3 035 €+671 €
5+3 706 €+3 207 €+499 €
6+3 706 €+3 384 €+322 €
7+3 706 €+3 564 €+142 €
8+3 706 €+3 749 €-43 €
9+3 706 €+3 939 €-233 €
10+3 706 €+4 133 €-427 €
11+3 706 €+4 333 €-627 €
12+3 706 €+4 537 €-831 €
13+3 706 €+4 746 €-1 040 €
14+3 706 €+4 960 €-1 254 €
15+3 706 €+5 180 €-1 474 €
16+3 706 €+5 405 €-1 699 €
17+3 706 €+5 636 €-1 930 €
18+3 706 €+5 873 €-2 167 €
19+3 706 €+6 115 €-2 409 €
20+3 706 €+6 364 €-2 658 €
21+3 706 €+6 619 €-2 913 €
22+3 706 €+6 880 €-3 174 €
23+3 706 €+7 148 €-3 442 €
24+3 706 €+7 423 €-3 717 €
25+3 706 €+7 705 €-3 999 €
Total+92 650 €+118 930 €+-26 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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