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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSannois (95)
Surface96m²
Coût Total250 920€
Loyer Annuel19 732€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 072,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement 4 pièces de 87 m² (Carrez) situé au 3 € étage d'une résidence familiale.

  • Séjour lumineux de 23 m² avec accès balcon (9,7 m²)
  • Cuisine semi-ouverte 11 m²
  • 3 chambres
  • Salle de bain + WC séparé
  • Nombreux rangements (dressing, débarras)
  • 1 place de parking en sous-sol Chauffage collectif gaz, double vitrage, logement traversant. Proche commerces, écoles, gare et accès A15/A115. Idéal famille ou investisseur.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 142 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2400 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 199 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tiphaine BAILLY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 944599372

Ville : Sannois
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95110
Coordonnées : 48.972572, 2.249034
Total : 250 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 235 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19732€/an
Fourchette totale : 1401€ - 1929€/mois
Fourchette annuelle : 16817€ - 23152€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 224,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 295,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 309,94€
Coût de l'assurance :21 328,20€
Taxe foncière : 1 973,16€/an
Soit par mois : 164,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 644,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant quelques améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres, nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 10500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sannois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 732 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 300 €
Revenus locatifs : +19 732 €
Charges déductibles : -49 300 €
Résultat foncier Année 1 : -29 569 €(Déficit de 29 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 300 €/an
Revenus locatifs : +19 732 €
Charges déductibles : -13 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8168.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 732 €49 308 €8 082 €-29 577 €21 400 €8 177 €8 177 €
220 126 €13 089 €7 863 €7 037 €--1 140 €
320 529 €12 864 €7 637 €7 665 €---
420 939 €12 630 €7 404 €8 309 €---
521 358 €12 389 €7 163 €8 969 €---
621 785 €12 140 €6 914 €9 645 €---
722 221 €11 883 €6 657 €10 338 €---
822 665 €11 617 €6 391 €11 048 €---
923 119 €11 342 €6 116 €11 776 €---
1023 581 €11 059 €5 832 €12 522 €---
1124 053 €10 766 €5 539 €13 287 €---
1224 534 €10 463 €5 237 €14 071 €---
1325 024 €10 150 €4 924 €14 874 €---
1425 525 €9 827 €4 601 €15 698 €---
1526 035 €9 493 €4 267 €16 542 €---
1626 556 €9 148 €3 922 €17 408 €---
1727 087 €8 792 €3 566 €18 295 €---
1827 629 €8 424 €3 197 €19 205 €---
1928 182 €8 043 €2 817 €20 138 €---
2028 745 €7 651 €2 424 €21 095 €---
2129 320 €7 245 €2 018 €22 075 €---
2229 906 €6 825 €1 599 €23 081 €---
2330 505 €6 392 €1 166 €24 112 €---
2431 115 €5 945 €718 €25 170 €---
2531 737 €5 482 €256 €26 255 €---
TOTAL632 008 €282 967 €116 310 €349 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 144 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 144 €-6 420 €+10 564 €
2+4 144 €0 €+4 144 €
3+4 144 €+1 958 €+2 186 €
4+4 144 €+2 493 €+1 651 €
5+4 144 €+2 691 €+1 453 €
6+4 144 €+2 894 €+1 250 €
7+4 144 €+3 101 €+1 043 €
8+4 144 €+3 315 €+829 €
9+4 144 €+3 533 €+611 €
10+4 144 €+3 757 €+387 €
11+4 144 €+3 986 €+158 €
12+4 144 €+4 221 €-77 €
13+4 144 €+4 462 €-318 €
14+4 144 €+4 709 €-565 €
15+4 144 €+4 963 €-819 €
16+4 144 €+5 222 €-1 078 €
17+4 144 €+5 489 €-1 345 €
18+4 144 €+5 762 €-1 618 €
19+4 144 €+6 041 €-1 897 €
20+4 144 €+6 328 €-2 184 €
21+4 144 €+6 623 €-2 479 €
22+4 144 €+6 924 €-2 780 €
23+4 144 €+7 234 €-3 090 €
24+4 144 €+7 551 €-3 407 €
25+4 144 €+7 876 €-3 732 €
Total+103 600 €+104 712 €+-1 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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