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Maison 3 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleSasnières (41)
Surface135
Coût Total226 660
Loyer Annuel11 946
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-274
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 718,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Découvrez cette ancienne maison nichée dans un village proche de Vendôme . Datant de 1760, cette maison offre de belles possibilités avec ses 137 m² à rénover entièrement. Elle se compose d'une belle pièce de vie, d'un salon et possède deux chambres spacieuses dont une de 30 m2. L'entrée se fait actuellement par une pièce en tomettes qui peut aisément être transformée en chambre supplémentaire ou bureau.

La maison dispose également d'un grenier offrant des possibilités d'aménagement supplémentaires selon vos envies. À l'extérieur, un jardin sans vis à vis et clos de murs vous invite à profiter de moments de détente en plein air, entouré par la tranquillité de la campagne.

Bien que la propriété nécessite des travaux de rénovation importants, elle représente une opportunité Ne manquez pas cette chance unique de transformer ce bien en la maison de vos rêves. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations et pour organiser une visite. Référence agence : 5565 Référence annonce : KC5F-R89-CQX Date de réalisation du diagnostic : 09/04/2025 Prix hors honoraires : 90 000 €

Ville : Sasnières
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41310
Coordonnées : 47.719320, 0.927454
Total : 226 660
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 121 900
Valeur du bien : 218 900
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11946€/an
Fourchette totale : 820€ - 1209€/mois
Fourchette annuelle : 9836€ - 14510€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 105,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 169,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 064,60
Coût de l'assurance :19 266,10
Taxe foncière : 1 194,65€/an
Soit par mois : 99,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 269,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1760, généralement associée à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, plafond, et revêtement de sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'entrée, y compris murs et revêtement de sol
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 1/5 assumé - entrée en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :121 900(903 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:8 100
    Isolation combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Salon:30 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 1500€/m² = 30000€ (installation incluse)
  • Entrée:15 000
    Rénovation complète entrée: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 000
    Rénovation complète 2 chambres: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 946 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 660 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 121 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 159
Revenus locatifs : +11 946
Charges déductibles : -131 159
Résultat foncier Année 1 : -119 212(Déficit de 119 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 97 812
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 259 €/an
Revenus locatifs : +11 946
Charges déductibles : -9 259
Résultat foncier Années 2+ : 2 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 97812.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 946131 1667 300-119 21921 400 €97 819 €97 819 €
212 1859 0687 1033 117--94 702 €
312 4298 8646 8993 565--91 137 €
412 6788 6536 6884 024--87 113 €
512 9318 4366 4704 496--82 617 €
613 1908 2116 2454 979--77 638 €
713 4547 9786 0135 475--72 163 €
813 7237 7385 7735 985--66 178 €
913 9977 4905 5256 507--59 671 €
1014 2777 2345 2697 043--52 627 €
1114 5636 9695 0047 594--45 034 €
1214 8546 6964 7308 158---
1315 1516 4134 4488 738---
1415 4546 1214 1569 333---
1515 7635 8193 8549 944---
1616 0785 5083 54310 570---
1716 4005 1863 22111 214---
1816 7284 8542 88811 874---
1917 0634 5102 54512 552---
2017 4044 1552 19013 249---
2117 7523 7891 82313 963---
2218 1073 4101 44514 697---
2318 4693 0191 05315 451---
2418 8382 61464916 224---
2519 2152 19723117 019---
TOTAL382 650276 097105 065106 55321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 553
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509-6 420+8 929
2+2 5090+2 509
3+2 5090+2 509
4+2 5090+2 509
5+2 5090+2 509
6+2 5090+2 509
7+2 5090+2 509
8+2 5090+2 509
9+2 5090+2 509
10+2 5090+2 509
11+2 5090+2 509
12+2 509+2 448+61
13+2 509+2 621-112
14+2 509+2 800-291
15+2 509+2 983-474
16+2 509+3 171-662
17+2 509+3 364-855
18+2 509+3 562-1 053
19+2 509+3 766-1 257
20+2 509+3 975-1 466
21+2 509+4 189-1 680
22+2 509+4 409-1 900
23+2 509+4 635-2 126
24+2 509+4 867-2 358
25+2 509+5 106-2 597
Total+62 725+45 476+17 249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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