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Superbe appartement rénové

VilleSaint-Germain (70)
Surface76m²
Coût Total101 920€
Loyer Annuel6 507€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 171,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous cherchez votre futur cocon ? Ce bien est fait pour vous.

Situé au 2ème et dernier étage d’une petite copropriété calme de seulement 3 logements.

Magnifique T3 de 78 m² entièrement rénové en 2024. Les rénovations sont :

  • Isolation des 4 murs extérieurs,
  • Peintures,
  • Electricité complète (tableau de distribution, alimentation électrique, prises, interrupteurs),
  • Douche refaite entièrement,
  • Cuisine (parquet, meubles, hotte, lave-vaisselle, gazinière),
  • Chauffe-eau + radiateurs neufs de marque Thermor.

2 belles chambres, disposant chacune de sa propre salle de bain privative.

Une belle cuisine moderne et entièrement équipée.

Les extérieurs & Bonus :

  • Indépendance : Entrée privative et terrasse totalement indépendante
  • Stationnement : 2 places de parking privatives
  • Le grand plus : Un terrain supplémentaire de 14 ares !

Ce petit nid n'attend plus que vous ! Contactez-moi dès maintenant par message privé !

Ville : Saint-Germain
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70200
Coordonnées : 47.731480, 6.542290
Total : 101 920€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 5 800€
Valeur du bien : 94 800€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.49€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6507€/an
Fourchette totale : 418€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5010€ - 8452€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :79 800 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+9 200€ (+11.5%)
Marge achat-revente :-22 120€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :29,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 331,97€
Coût de l'assurance :8 918,00€
Taxe foncière : 650,72€/an
Soit par mois : 54,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 507 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 279 €
Revenus locatifs : +6 507 €
Charges déductibles : -10 279 €
Résultat foncier Année 1 : -3 772 €(Déficit de 3 772 €)
Imputable sur revenu global : 3 772 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 479 €/an
Revenus locatifs : +6 507 €
Charges déductibles : -4 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 028 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 507 €10 283 €3 475 €-3 775 €3 775 €--
26 637 €4 391 €3 383 €2 246 €---
36 770 €4 296 €3 289 €2 474 €---
46 905 €4 198 €3 190 €2 708 €---
57 044 €4 096 €3 089 €2 947 €---
67 184 €3 991 €2 984 €3 193 €---
77 328 €3 882 €2 875 €3 446 €---
87 475 €3 769 €2 762 €3 705 €---
97 624 €3 653 €2 645 €3 971 €---
107 777 €3 532 €2 525 €4 245 €---
117 932 €3 407 €2 400 €4 525 €---
128 091 €3 278 €2 270 €4 813 €---
138 253 €3 144 €2 136 €5 109 €---
148 418 €3 005 €1 998 €5 412 €---
158 586 €2 862 €1 854 €5 724 €---
168 758 €2 713 €1 706 €6 044 €---
178 933 €2 560 €1 552 €6 373 €---
189 112 €2 401 €1 393 €6 711 €---
199 294 €2 236 €1 229 €7 058 €---
209 480 €2 066 €1 058 €7 414 €---
219 669 €1 889 €882 €7 780 €---
229 863 €1 707 €699 €8 156 €---
2310 060 €1 518 €510 €8 542 €---
2410 261 €1 322 €315 €8 939 €---
2510 466 €1 120 €112 €9 347 €---
TOTAL208 427 €81 318 €50 332 €127 110 €3 775 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 133 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-1 133 €+2 500 €
2+1 367 €+674 €+693 €
3+1 367 €+742 €+625 €
4+1 367 €+812 €+555 €
5+1 367 €+884 €+483 €
6+1 367 €+958 €+409 €
7+1 367 €+1 034 €+333 €
8+1 367 €+1 112 €+255 €
9+1 367 €+1 191 €+176 €
10+1 367 €+1 273 €+94 €
11+1 367 €+1 358 €+9 €
12+1 367 €+1 444 €-77 €
13+1 367 €+1 533 €-166 €
14+1 367 €+1 624 €-257 €
15+1 367 €+1 717 €-350 €
16+1 367 €+1 813 €-446 €
17+1 367 €+1 912 €-545 €
18+1 367 €+2 013 €-646 €
19+1 367 €+2 117 €-750 €
20+1 367 €+2 224 €-857 €
21+1 367 €+2 334 €-967 €
22+1 367 €+2 447 €-1 080 €
23+1 367 €+2 563 €-1 196 €
24+1 367 €+2 682 €-1 315 €
25+1 367 €+2 804 €-1 437 €
Total+34 175 €+38 133 €+-3 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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