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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface64m²
Coût Total137 734€
Loyer Annuel10 070€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 050 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 813,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 4 balcons, Exposition sud, Digicode, Interphone

EXCLUSIVITÉ Quartier : Villejean - Rue du Bourbonnais.

L'agence Villejean Beauregard Immobilier vous propose à la VENTE cet appartement 3 pièces d'environ 64 m2 au sein d'une copropriété avec ascenseur au pied du métro Kennedy (ligne A) et à 2 pas des Facultés de Rennes 2 et de toutes commodités.

Cet appartement vous propose une entrée, 2 chambres, un séjour attenant à un balcon (sud) dans lequel il est possible de créer une 3è CHAMBRE, une cuisine séparée aménagée, une salle de bains, un wc séparé et une cave privative.

IDÉAL POUR UN INVESTISSEMENT EN COLOCATION - POSSIBILITÉ DE CRÉER UN COIN SÉJOUR TOUT EN FAISANT 3 CHAMBRES.

DPE : D / GES : C (ancienne version). Charges annuelles : 2249 €

Ce bien vous est présenté par l'agence VILLEJEAN BEAUREGARD IMMOBILIER, Contactez Antoine CARNET Au prix de 116 050 euros H.I dont 5.50 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. (5.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 233 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2249.00 euros.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.121302, -1.710679
Total : 137 734€
Prix d'acquisition : 116 050€
Travaux : 12 400€
Valeur du bien : 128 450€
Frais de notaire : 9 284€
Coût estimé : 9 284€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10070€/an
Fourchette totale : 641€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 7691€ - 13186€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 634,37 €/m²
Basé sur :284 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 599 €
Prix d'achat :116 050 €
Décote à l'achat :-52 549€ (-31.2%)
Marge achat-revente :30 865€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 734€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 124,66€
Coût de l'assurance :12 051,72€
Taxe foncière : 1 007,03€/an
Soit par mois : 83,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 187,42€/mois
Soit par an : 2 249,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D ne nécessite pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et carrelage de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 2 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 400 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:4 900€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie salle de bain: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres - Rénovation:5 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 2 chambres × 1000€/chambre = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région de Rennes, sans ajustement régional. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 070 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 734 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 249 €/an
Calcul : 187 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 898 €
Revenus locatifs : +10 070 €
Charges déductibles : -20 898 €
Résultat foncier Année 1 : -10 828 €(Déficit de 10 828 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 498 €/an
Revenus locatifs : +10 070 €
Charges déductibles : -8 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 128.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 433 €(65% de 116 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 743 €/an
Calcul : 75 433 € × 3,636% = 2 743 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 070 €20 903 €4 765 €-10 833 €10 700 €133 €133 €
210 272 €8 378 €4 640 €1 894 €---
310 477 €8 249 €4 511 €2 228 €---
410 687 €8 115 €4 377 €2 572 €---
510 900 €7 976 €4 238 €2 924 €---
611 118 €7 833 €4 095 €3 286 €---
711 341 €7 684 €3 946 €3 657 €---
811 568 €7 530 €3 792 €4 037 €---
911 799 €7 371 €3 633 €4 428 €---
1012 035 €7 206 €3 467 €4 829 €---
1112 276 €7 035 €3 297 €5 241 €---
1212 521 €6 858 €3 119 €5 664 €---
1312 772 €6 674 €2 936 €6 097 €---
1413 027 €6 484 €2 746 €6 543 €---
1513 288 €6 288 €2 550 €7 000 €---
1613 553 €6 084 €2 346 €7 469 €---
1713 824 €5 873 €2 135 €7 951 €---
1814 101 €5 655 €1 917 €8 446 €---
1914 383 €5 429 €1 691 €8 954 €---
2014 670 €5 195 €1 457 €9 476 €---
2114 964 €4 952 €1 214 €10 012 €---
2215 263 €4 701 €963 €10 562 €---
2315 568 €4 441 €703 €11 127 €---
2415 880 €4 172 €434 €11 708 €---
2516 197 €3 893 €155 €12 305 €---
TOTAL322 554 €174 977 €69 125 €147 577 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-3 210 €+5 325 €
2+2 115 €+528 €+1 587 €
3+2 115 €+669 €+1 446 €
4+2 115 €+772 €+1 343 €
5+2 115 €+877 €+1 238 €
6+2 115 €+986 €+1 129 €
7+2 115 €+1 097 €+1 018 €
8+2 115 €+1 211 €+904 €
9+2 115 €+1 328 €+787 €
10+2 115 €+1 449 €+666 €
11+2 115 €+1 572 €+543 €
12+2 115 €+1 699 €+416 €
13+2 115 €+1 829 €+286 €
14+2 115 €+1 963 €+152 €
15+2 115 €+2 100 €+15 €
16+2 115 €+2 241 €-126 €
17+2 115 €+2 385 €-270 €
18+2 115 €+2 534 €-419 €
19+2 115 €+2 686 €-571 €
20+2 115 €+2 843 €-728 €
21+2 115 €+3 004 €-889 €
22+2 115 €+3 169 €-1 054 €
23+2 115 €+3 338 €-1 223 €
24+2 115 €+3 512 €-1 397 €
25+2 115 €+3 691 €-1 576 €
Total+52 875 €+44 273 €+8 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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