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Détails du bien

Bien expiré
VillePouzolles (34)
Surface215m²
Coût Total233 880€
Loyer Annuel26 055€
Rentabilité11.14%
Cashflow/mois+747€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 739,53 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison vigneronne

Située au cœur d'un village typique du Languedoc à Pouzolles, cette belle vigneronne à finir de rénover vous offre un potentiel exceptionnel. Proche de Roujan, elle comprend 7 chambres, un grand garage et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Rez-de-chaussée : entrée spacieuse, wc, cellier et grand garage. Premier étage : séjour avec cheminée et balcon, cuisine fermée, salle d'eau, wc et 3 chambres avec balcon. Deuxième étage : 4 chambres dont 3 avec balcon, salle d'eau et grenier aménageable.

Cette maison conserve des éléments authentiques tels que des tomettes, moulures et cheminées. Idéale pour un projet de rénovation, cette demeure est un véritable coup de cœur ! Référence agence : 299

Ville : Pouzolles
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34480
Total : 233 880€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 62 160€
Valeur du bien : 221 160€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 13.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2171€/mois
Loyer annuel estimé : 26055€/an
Fourchette totale : 1579€ - 2986€/mois
Fourchette annuelle : 18944€ - 35835€/an
Rentabilité brute :11.14%
Fourchette de rentabilité :8.10% - 15.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 140,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 207,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 411,32€
Coût de l'assurance :19 879,80€
Taxe foncière : 2 605,50€/an
Soit par mois : 217,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 171,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 424,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :746,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 160 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 250€
    Isolation combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 300€/fenêtre = 8100€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, pose comprise)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture chambres: 84 m² × 30€/m² = 2520€ (pose comprise)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouzolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 055 €/an
Calcul : 2 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 086 €
Revenus locatifs : +26 055 €
Charges déductibles : -73 086 €
Résultat foncier Année 1 : -47 031 €(Déficit de 47 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 926 €/an
Revenus locatifs : +26 055 €
Charges déductibles : -10 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25631.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 055 €73 094 €7 533 €-47 039 €21 400 €25 639 €25 639 €
226 576 €10 730 €7 329 €15 846 €--9 792 €
327 108 €10 519 €7 119 €16 588 €---
427 650 €10 302 €6 901 €17 348 €---
528 203 €10 077 €6 676 €18 126 €---
628 767 €9 845 €6 444 €18 922 €---
729 342 €9 605 €6 204 €19 737 €---
829 929 €9 357 €5 957 €20 572 €---
930 528 €9 101 €5 701 €21 426 €---
1031 138 €8 837 €5 436 €22 301 €---
1131 761 €8 564 €5 163 €23 197 €---
1232 396 €8 282 €4 881 €24 115 €---
1333 044 €7 990 €4 589 €25 054 €---
1433 705 €7 689 €4 288 €26 016 €---
1534 379 €7 378 €3 977 €27 001 €---
1635 067 €7 056 €3 656 €28 010 €---
1735 768 €6 724 €3 323 €29 044 €---
1836 483 €6 381 €2 980 €30 102 €---
1937 213 €6 027 €2 626 €31 186 €---
2037 957 €5 660 €2 260 €32 297 €---
2138 716 €5 282 €1 881 €33 434 €---
2239 491 €4 891 €1 491 €34 600 €---
2340 281 €4 487 €1 087 €35 793 €---
2441 086 €4 070 €670 €37 016 €---
2541 908 €3 639 €239 €38 268 €---
TOTAL834 550 €255 589 €108 411 €578 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 578 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 472 €-6 420 €+11 892 €
2+5 472 €0 €+5 472 €
3+5 472 €+2 039 €+3 433 €
4+5 472 €+5 204 €+268 €
5+5 472 €+5 438 €+34 €
6+5 472 €+5 677 €-205 €
7+5 472 €+5 921 €-449 €
8+5 472 €+6 171 €-699 €
9+5 472 €+6 428 €-956 €
10+5 472 €+6 690 €-1 218 €
11+5 472 €+6 959 €-1 487 €
12+5 472 €+7 234 €-1 762 €
13+5 472 €+7 516 €-2 044 €
14+5 472 €+7 805 €-2 333 €
15+5 472 €+8 100 €-2 628 €
16+5 472 €+8 403 €-2 931 €
17+5 472 €+8 713 €-3 241 €
18+5 472 €+9 031 €-3 559 €
19+5 472 €+9 356 €-3 884 €
20+5 472 €+9 689 €-4 217 €
21+5 472 €+10 030 €-4 558 €
22+5 472 €+10 380 €-4 908 €
23+5 472 €+10 738 €-5 266 €
24+5 472 €+11 105 €-5 633 €
25+5 472 €+11 481 €-6 009 €
Total+136 800 €+173 688 €+-36 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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