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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTassin-la-Demi-Lune (69)
Surface101m²
Coût Total301 800€
Loyer Annuel18 156€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 277,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/08/2026, 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud-ouest, Interphone, Non meublé

Tassin la demi Lune, chemin de la Raude, appartement T5 de 101 m2 au 1er étage, actuellement à usage de garderie/crèche.Dans sa configuration actuelle, vous bénéficierez d'une très grande entrée, distribuant un grand séjour double ouvrant plein ouest sur un balcon de 7 m2, un bureau/chambre, une petite cuisine, une buanderie et 2 WC. Un espace nuit propose deux grandes chambres ainsi que de nombreux rangements.Possibilité activité tertiaire ou médicale. Quelques travaux seront nécessaires pour lui redonner un usage d'habitation, notamment la création d'une salle de bains. Pour votre rangement, vous bénéficierez d'une cave au rez-de-chaussée. Le stationnement est libre dans la copropriété. Les bus pour le métro Gorge de Loup sont à quelques mètres, et le tram-train pour Lyon St Paul n'est qu'à 5 minutes à pied.Copropriété de 105 lots.DPE DHonoraires d'agence à charge vendeur.Pour toute visite, contactez François MARTIN agent Sainte Foy Immobilier (RSAC 751 090 374) au O6 52 51 1488 Les Plus : Proximité transports en commun - Balcon - Grand séjour

Ville : Tassin-la-Demi-Lune
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69160
Coordonnées : 45.753347, 4.773903
Total : 301 800€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 53 400€
Valeur du bien : 283 400€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 14.98€/m²/mois
Fourchette : 11.80€ - 19.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1513€/mois
Loyer annuel estimé : 18156€/an
Fourchette totale : 1192€ - 1921€/mois
Fourchette annuelle : 14299€ - 23053€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 947,79 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :398 726 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-168 726€ (-42.3%)
Marge achat-revente :96 926€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 486,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 562,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 213,61€
Coût de l'assurance :22 635,00€
Taxe foncière : 1 815,57€/an
Soit par mois : 151,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 512,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 713,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec des éléments modernes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création
Création d'une salle de bain complète avec douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Création salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tassin-la-Demi-Lune (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 156 €/an
Calcul : 1 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 905 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 102 €
Revenus locatifs : +18 156 €
Charges déductibles : -66 102 €
Résultat foncier Année 1 : -47 946 €(Déficit de 47 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 702 €/an
Revenus locatifs : +18 156 €
Charges déductibles : -12 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26546.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 156 €66 111 €9 990 €-47 956 €21 400 €26 556 €26 556 €
218 519 €12 444 €9 723 €6 074 €--20 481 €
318 889 €12 168 €9 447 €6 721 €--13 760 €
419 267 €11 883 €9 162 €7 384 €--6 376 €
519 652 €11 588 €8 867 €8 065 €---
620 045 €11 282 €8 561 €8 763 €---
720 446 €10 967 €8 246 €9 480 €---
820 855 €10 640 €7 919 €10 215 €---
921 272 €10 303 €7 582 €10 970 €---
1021 698 €9 954 €7 233 €11 744 €---
1122 132 €9 593 €6 872 €12 539 €---
1222 574 €9 220 €6 499 €13 355 €---
1323 026 €8 834 €6 113 €14 192 €---
1423 486 €8 435 €5 714 €15 052 €---
1523 956 €8 022 €5 301 €15 934 €---
1624 435 €7 596 €4 875 €16 840 €---
1724 924 €7 155 €4 434 €17 769 €---
1825 422 €6 698 €3 978 €18 724 €---
1925 931 €6 227 €3 506 €19 704 €---
2026 449 €5 739 €3 018 €20 710 €---
2126 978 €5 235 €2 514 €21 743 €---
2227 518 €4 714 €1 993 €22 804 €---
2328 068 €4 174 €1 453 €23 894 €---
2428 630 €3 617 €896 €25 013 €---
2529 202 €3 041 €320 €26 162 €---
TOTAL581 534 €265 638 €144 214 €315 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 813 €-6 420 €+10 233 €
2+3 813 €0 €+3 813 €
3+3 813 €0 €+3 813 €
4+3 813 €0 €+3 813 €
5+3 813 €+507 €+3 306 €
6+3 813 €+2 629 €+1 184 €
7+3 813 €+2 844 €+969 €
8+3 813 €+3 065 €+748 €
9+3 813 €+3 291 €+522 €
10+3 813 €+3 523 €+290 €
11+3 813 €+3 762 €+51 €
12+3 813 €+4 006 €-193 €
13+3 813 €+4 258 €-445 €
14+3 813 €+4 515 €-702 €
15+3 813 €+4 780 €-967 €
16+3 813 €+5 052 €-1 239 €
17+3 813 €+5 331 €-1 518 €
18+3 813 €+5 617 €-1 804 €
19+3 813 €+5 911 €-2 098 €
20+3 813 €+6 213 €-2 400 €
21+3 813 €+6 523 €-2 710 €
22+3 813 €+6 841 €-3 028 €
23+3 813 €+7 168 €-3 355 €
24+3 813 €+7 504 €-3 691 €
25+3 813 €+7 849 €-4 036 €
Total+95 325 €+94 769 €+556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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