Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Arreau - Maison début XIXème -11 pièces

Bien expiré
VilleArreau (65)
Surface240m²
Coût Total346 993€
Loyer Annuel24 183€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 975 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 954,06 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Cheminée

En plein coeur de Arreau, belle maison du début du XIXème siècle, s'élevant sur 4 niveaux. Vous serez charmés par son authenticité, ses volumes et son potentiel. Cette maison peut être aussi bien restaurée en une vaste maison de famille qu'en chambres d'hôtes ou appartements. Son caractère et sa localisation font de ce bien, un bien unique. (6.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/113336.pdf

Ville : Arreau
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65240
Coordonnées : 42.908456, 0.351385
Total : 346 993€
Prix d'acquisition : 228 975€
Travaux : 99 700€
Valeur du bien : 328 675€
Frais de notaire : 18 318€
Coût estimé : 18 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2015€/mois
Loyer annuel estimé : 24183€/an
Fourchette totale : 1557€ - 2608€/mois
Fourchette annuelle : 18687€ - 31297€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 993€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 692,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :98,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 791,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 843,03€
Coût de l'assurance :29 494,41€
Taxe foncière : 2 418,34€/an
Soit par mois : 201,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 015,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 992,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 6 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 700 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400€
    Isolation combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:13 500€
    Rénovation 6 chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arreau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 183 €/an
Calcul : 2 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 993 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 418 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 463 €
Revenus locatifs : +24 183 €
Charges déductibles : -114 463 €
Résultat foncier Année 1 : -90 280 €(Déficit de 90 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 763 €/an
Revenus locatifs : +24 183 €
Charges déductibles : -14 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 420 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68879.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 975 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 834 €(65% de 228 975 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 412 €/an
Calcul : 148 834 € × 3,636% = 5 412 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 183 €114 474 €11 176 €-90 291 €21 400 €68 891 €68 891 €
224 667 €14 472 €10 874 €10 195 €--58 696 €
325 160 €14 160 €10 562 €11 001 €--47 695 €
425 664 €13 837 €10 239 €11 827 €--35 868 €
526 177 €13 504 €9 905 €12 673 €--23 195 €
626 700 €13 159 €9 561 €13 541 €--9 654 €
727 234 €12 803 €9 205 €14 431 €---
827 779 €12 436 €8 838 €15 343 €---
928 335 €12 056 €8 458 €16 279 €---
1028 901 €11 664 €8 066 €17 238 €---
1129 479 €11 258 €7 660 €18 221 €---
1230 069 €10 840 €7 242 €19 229 €---
1330 670 €10 407 €6 809 €20 263 €---
1431 284 €9 960 €6 362 €21 324 €---
1531 910 €9 499 €5 900 €22 411 €---
1632 548 €9 022 €5 423 €23 526 €---
1733 199 €8 529 €4 931 €24 670 €---
1833 863 €8 020 €4 422 €25 843 €---
1934 540 €7 494 €3 896 €27 046 €---
2035 231 €6 951 €3 352 €28 280 €---
2135 935 €6 389 €2 791 €29 546 €---
2236 654 €5 810 €2 211 €30 845 €---
2337 387 €5 210 €1 612 €32 177 €---
2438 135 €4 592 €994 €33 543 €---
2538 898 €3 952 €354 €34 945 €---
TOTAL774 603 €350 496 €160 843 €424 107 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 424 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 079 €-6 420 €+11 499 €
2+5 079 €0 €+5 079 €
3+5 079 €0 €+5 079 €
4+5 079 €0 €+5 079 €
5+5 079 €0 €+5 079 €
6+5 079 €0 €+5 079 €
7+5 079 €+1 433 €+3 646 €
8+5 079 €+4 603 €+476 €
9+5 079 €+4 884 €+195 €
10+5 079 €+5 171 €-92 €
11+5 079 €+5 466 €-387 €
12+5 079 €+5 769 €-690 €
13+5 079 €+6 079 €-1 000 €
14+5 079 €+6 397 €-1 318 €
15+5 079 €+6 723 €-1 644 €
16+5 079 €+7 058 €-1 979 €
17+5 079 €+7 401 €-2 322 €
18+5 079 €+7 753 €-2 674 €
19+5 079 €+8 114 €-3 035 €
20+5 079 €+8 484 €-3 405 €
21+5 079 €+8 864 €-3 785 €
22+5 079 €+9 253 €-4 174 €
23+5 079 €+9 653 €-4 574 €
24+5 079 €+10 063 €-4 984 €
25+5 079 €+10 484 €-5 405 €
Total+126 975 €+127 232 €+-257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →