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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBelle-Isle-en-Terre (22)
Surface105m²
Coût Total181 078€
Loyer Annuel8 365€
Rentabilité4.62%
Cashflow/mois-322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 230 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 983,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Maison des années soixante dix, comprenant au rez de chaussée une grande pièce de vie, 1 cuisine, 2 chambres, 1 salle de bains/douche et un w.c. A l'étage 2 autres chambres, un cabinet de toilette et des combles pouvant servir de dressings. Atelier/chaufferie. Jardin. Le tout sur une surface cadastrale de 730m². MAISON LIMINEUSE AVEC UNE VUE DEGAGEE, SANS VIS A VIS.

Ville : Belle-Isle-en-Terre
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22810
Coordonnées : 48.532691, -3.379893
Total : 181 078€
Prix d'acquisition : 103 230€
Travaux : 69 590€
Valeur du bien : 172 820€
Frais de notaire : 8 258€
Coût estimé : 8 258€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8365€/an
Fourchette totale : 558€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6691€ - 10457€/an
Rentabilité brute :4.62%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 5.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 660,53 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :174 355 €
Prix d'achat :103 230 €
Décote à l'achat :-71 125€ (-40.8%)
Marge achat-revente :-6 723€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 078€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 973,02€
Coût de l'assurance :15 844,32€
Taxe foncière : 836,48€/an
Soit par mois : 69,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-322,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec des murs abîmés et installations obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 590 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ + Pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belle-Isle-en-Terre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 078 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 139 €
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -77 139 €
Résultat foncier Année 1 : -68 774 €(Déficit de 68 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 549 €/an
Revenus locatifs : +8 365 €
Charges déductibles : -7 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47373.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 230 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 100 €(65% de 103 230 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 440 €/an
Calcul : 67 100 € × 3,636% = 2 440 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 365 €77 144 €6 084 €-68 780 €21 400 €47 380 €47 380 €
28 532 €7 393 €5 923 €1 139 €--46 240 €
38 703 €7 226 €5 756 €1 477 €--44 763 €
48 877 €7 053 €5 583 €1 824 €--42 940 €
59 054 €6 874 €5 404 €2 180 €--40 759 €
69 235 €6 689 €5 219 €2 546 €--38 213 €
79 420 €6 498 €5 027 €2 923 €--35 290 €
89 609 €6 299 €4 829 €3 309 €--31 981 €
99 801 €6 095 €4 624 €3 706 €--28 275 €
109 997 €5 883 €4 412 €4 114 €--24 161 €
1110 197 €5 663 €4 193 €4 533 €--19 627 €
1210 401 €5 436 €3 966 €4 964 €---
1310 609 €5 202 €3 732 €5 407 €---
1410 821 €4 959 €3 489 €5 862 €---
1511 037 €4 708 €3 238 €6 329 €---
1611 258 €4 448 €2 978 €6 810 €---
1711 483 €4 179 €2 709 €7 304 €---
1811 713 €3 901 €2 431 €7 812 €---
1911 947 €3 613 €2 143 €8 334 €---
2012 186 €3 316 €1 845 €8 870 €---
2112 430 €3 008 €1 537 €9 422 €---
2212 678 €2 689 €1 219 €9 989 €---
2312 932 €2 360 €889 €10 572 €---
2413 190 €2 019 €548 €11 172 €---
2513 454 €1 666 €196 €11 788 €---
TOTAL267 928 €194 319 €87 973 €73 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €0 €+1 757 €
7+1 757 €0 €+1 757 €
8+1 757 €0 €+1 757 €
9+1 757 €0 €+1 757 €
10+1 757 €0 €+1 757 €
11+1 757 €0 €+1 757 €
12+1 757 €+1 489 €+268 €
13+1 757 €+1 622 €+135 €
14+1 757 €+1 759 €-2 €
15+1 757 €+1 899 €-142 €
16+1 757 €+2 043 €-286 €
17+1 757 €+2 191 €-434 €
18+1 757 €+2 344 €-587 €
19+1 757 €+2 500 €-743 €
20+1 757 €+2 661 €-904 €
21+1 757 €+2 827 €-1 070 €
22+1 757 €+2 997 €-1 240 €
23+1 757 €+3 172 €-1 415 €
24+1 757 €+3 352 €-1 595 €
25+1 757 €+3 537 €-1 780 €
Total+43 925 €+27 971 €+15 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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