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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVerdière (83)
Surface120m²
Coût Total197 320€
Loyer Annuel15 113€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 058,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Toilettes dans la salle de bains

Maison de village à rénover – Centre de La Verdière Située en plein cœur du charmant village de La Verdière, cette maison de village d'environ 120 m² offre un beau potentiel pour un projet de rénovation.

Répartie sur deux niveaux, elle se compose :

Au rez-de-chaussée : Un salon spacieux de 27 m² Une cuisine de 19 m² Une cave

-À l'étage : Trois grandes chambres de 15 à 18 m² Une salle de bain

Cette maison nécessite une rénovation complète, permettant aux futurs propriétaires de la réaménager selon leurs goûts et leurs besoins.

Son emplacement privilégié en centre-village vous permettra de profiter de toutes les commodités à pied : commerces, services et vie locale. Un parking public situé juste en face de la maison facilite également le stationnement au quotidien. Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs à la recherche d'un bien de caractère dans un village provençal authentique.

À découvrir sans tarder ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Jonathan CAZALENS Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°907 443 907 Greffe de DRAGUIGNAN) (réf. 609806 )

Ville : Verdière
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83560
Coordonnées : 43.635136, 5.934176
Total : 197 320€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 60 160€
Valeur du bien : 187 160€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 14.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15113€/an
Fourchette totale : 895€ - 1772€/mois
Fourchette annuelle : 10742€ - 21264€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,06 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 727 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-41 727€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-28 593€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :59,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 044,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 394,56€
Coût de l'assurance :17 758,80€
Taxe foncière : 1 511,35€/an
Soit par mois : 125,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite des travaux de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture
Quantité: 27 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite des travaux de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 160 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 950€ = 5700€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et installation)
  • Salle de bain:5 000€
    Baignoire: 1 baignoire à 400€ + Lavabo: 1 lavabo à 300€ + Carrelage murs: 20 m² × 50€ = 1000€ + Carrelage sol: 10 m² × 50€ = 500€ + Main d'œuvre: 1300€ = 3500€
  • Chambres:13 600€
    Rénovation 3 chambres: Parquet flottant 50 m² × 50€ = 2500€ + Peinture 50 m² × 30€ = 1500€ + Électricité 3 chambres: 600€ × 3 = 1800€ + Main d'œuvre: 2000€ = 7800€
  • Salon:2 160€
    Peinture murs: 27 m² × 30€ = 810€ + Parquet flottant 27 m² × 50€ = 1350€ (installation incluse)
  • Électricité générale:600€
    Tableau électrique: 1 tableau à 600€ + 10 prises × 60€ = 600€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:9 600€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€ = 9600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 113 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 162 €
Revenus locatifs : +15 113 €
Charges déductibles : -69 162 €
Résultat foncier Année 1 : -54 049 €(Déficit de 54 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 002 €/an
Revenus locatifs : +15 113 €
Charges déductibles : -9 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32648.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 113 €69 169 €6 787 €-54 055 €21 400 €32 655 €32 655 €
215 416 €8 830 €6 609 €6 585 €--26 070 €
315 724 €8 646 €6 424 €7 078 €--18 991 €
416 039 €8 455 €6 233 €7 584 €--11 407 €
516 359 €8 257 €6 035 €8 103 €--3 305 €
616 686 €8 052 €5 830 €8 635 €---
717 020 €7 840 €5 618 €9 180 €---
817 361 €7 620 €5 398 €9 741 €---
917 708 €7 393 €5 171 €10 315 €---
1018 062 €7 157 €4 936 €10 905 €---
1118 423 €6 914 €4 692 €11 510 €---
1218 792 €6 661 €4 440 €12 130 €---
1319 168 €6 400 €4 178 €12 768 €---
1419 551 €6 129 €3 908 €13 421 €---
1519 942 €5 849 €3 628 €14 093 €---
1620 341 €5 559 €3 338 €14 781 €---
1720 748 €5 259 €3 037 €15 488 €---
1821 162 €4 948 €2 727 €16 214 €---
1921 586 €4 626 €2 405 €16 959 €---
2022 017 €4 293 €2 071 €17 724 €---
2122 458 €3 948 €1 726 €18 510 €---
2222 907 €3 591 €1 369 €19 316 €---
2323 365 €3 221 €999 €20 144 €---
2423 832 €2 838 €616 €20 994 €---
2524 309 €2 442 €220 €21 867 €---
TOTAL484 088 €214 097 €98 395 €269 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 113 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 174 €-6 420 €+9 594 €
2+3 174 €0 €+3 174 €
3+3 174 €0 €+3 174 €
4+3 174 €0 €+3 174 €
5+3 174 €0 €+3 174 €
6+3 174 €+1 599 €+1 575 €
7+3 174 €+2 754 €+420 €
8+3 174 €+2 922 €+252 €
9+3 174 €+3 095 €+79 €
10+3 174 €+3 271 €-97 €
11+3 174 €+3 453 €-279 €
12+3 174 €+3 639 €-465 €
13+3 174 €+3 830 €-656 €
14+3 174 €+4 026 €-852 €
15+3 174 €+4 228 €-1 054 €
16+3 174 €+4 434 €-1 260 €
17+3 174 €+4 647 €-1 473 €
18+3 174 €+4 864 €-1 690 €
19+3 174 €+5 088 €-1 914 €
20+3 174 €+5 317 €-2 143 €
21+3 174 €+5 553 €-2 379 €
22+3 174 €+5 795 €-2 621 €
23+3 174 €+6 043 €-2 869 €
24+3 174 €+6 298 €-3 124 €
25+3 174 €+6 560 €-3 386 €
Total+79 350 €+80 997 €+-1 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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