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APPARTEMENT 3 CHAMBRES ST CYR L ECOLE - 4 pièce(s) - 76 m2

VilleVersailles (78)
Surface76m²
Coût Total264 070€
Loyer Annuel21 487€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 236 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 3 105,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

SAINT-CYR-L'ECOLE! Situé au calme dans une copropriété ravalée récemment avec isolation thermique, au 4ème et dernier étage avec ascenseur , proche toutes commodités à pied ( commerces et écoles) , et à 10 minutes en bus de la gare, superbe 4 pièces en parfait état comprenant; entrée, séjour donnant sur balcon sans vis à vis, cuisine aménagée et équipée, 3 belles chambres, salle de bains , WC, buanderie, parking extérieur privatif, cave d'environ 12m². Double vitrage PVC. Electricité refaite. A VISITER RAPIDEMENT! DPE EN COURS DE REALISATION. Frais agence inclus de 5% à la charge acquéreurs. (4.89 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 1269 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/251547.pdf

Ville : Versailles
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78000
Coordonnées : 48.813730, 2.132184
Total : 264 070€
Prix d'acquisition : 236 000€
Travaux : 9 190€
Valeur du bien : 245 190€
Frais de notaire : 18 880€
Coût estimé : 18 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 23.56€/m²/mois
Fourchette : 18.13€ - 30.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1791€/mois
Loyer annuel estimé : 21487€/an
Fourchette totale : 1378€ - 2327€/mois
Fourchette annuelle : 16532€ - 27929€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 089,83 €/m²
Basé sur :489 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :538 827 €
Prix d'achat :236 000 €
Décote à l'achat :-302 827€ (-56.2%)
Marge achat-revente :274 757€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 399,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 529,00€
Coût de l'assurance :23 106,13€
Taxe foncière : 2 148,72€/an
Soit par mois : 179,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 4 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 790,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 911,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 190 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:550€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 55€/m² = 550€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Versailles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 487 €/an
Calcul : 1 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 070 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 149 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 390 €
Revenus locatifs : +21 487 €
Charges déductibles : -25 390 €
Résultat foncier Année 1 : -3 902 €(Déficit de 3 902 €)
Imputable sur revenu global : 3 902 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 200 €/an
Revenus locatifs : +21 487 €
Charges déductibles : -16 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 288 €/an
Prix d'achat du bien : 236 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 153 400 €(65% de 236 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 578 €/an
Calcul : 153 400 € × 3,636% = 5 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 487 €25 398 €9 135 €-3 911 €3 911 €--
221 917 €15 969 €8 896 €5 948 €---
322 355 €15 721 €8 648 €6 634 €---
422 802 €15 464 €8 391 €7 338 €---
523 258 €15 199 €8 126 €8 060 €---
623 724 €14 923 €7 850 €8 800 €---
724 198 €14 638 €7 565 €9 560 €---
824 682 €14 343 €7 270 €10 339 €---
925 176 €14 038 €6 965 €11 138 €---
1025 679 €13 721 €6 648 €11 958 €---
1126 193 €13 393 €6 320 €12 800 €---
1226 717 €13 054 €5 981 €13 663 €---
1327 251 €12 702 €5 629 €14 549 €---
1427 796 €12 338 €5 265 €15 458 €---
1528 352 €11 961 €4 888 €16 391 €---
1628 919 €11 571 €4 498 €17 348 €---
1729 497 €11 167 €4 094 €18 331 €---
1830 087 €10 748 €3 675 €19 339 €---
1930 689 €10 314 €3 242 €20 375 €---
2031 303 €9 866 €2 793 €21 437 €---
2131 929 €9 401 €2 328 €22 528 €---
2232 567 €8 919 €1 846 €23 648 €---
2333 219 €8 421 €1 348 €24 798 €---
2433 883 €7 904 €831 €25 979 €---
2534 561 €7 370 €297 €27 191 €---
TOTAL688 242 €318 543 €132 529 €369 699 €3 911 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 173 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 512 €-1 173 €+5 685 €
2+4 512 €+1 784 €+2 728 €
3+4 512 €+1 990 €+2 522 €
4+4 512 €+2 201 €+2 311 €
5+4 512 €+2 418 €+2 094 €
6+4 512 €+2 640 €+1 872 €
7+4 512 €+2 868 €+1 644 €
8+4 512 €+3 102 €+1 410 €
9+4 512 €+3 341 €+1 171 €
10+4 512 €+3 587 €+925 €
11+4 512 €+3 840 €+672 €
12+4 512 €+4 099 €+413 €
13+4 512 €+4 365 €+147 €
14+4 512 €+4 637 €-125 €
15+4 512 €+4 917 €-405 €
16+4 512 €+5 204 €-692 €
17+4 512 €+5 499 €-987 €
18+4 512 €+5 802 €-1 290 €
19+4 512 €+6 112 €-1 600 €
20+4 512 €+6 431 €-1 919 €
21+4 512 €+6 758 €-2 246 €
22+4 512 €+7 094 €-2 582 €
23+4 512 €+7 439 €-2 927 €
24+4 512 €+7 794 €-3 282 €
25+4 512 €+8 157 €-3 645 €
Total+112 800 €+110 910 €+1 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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