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Achat : Appartement (51000)

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface54m²
Coût Total91 350€
Loyer Annuel6 112€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Dans un cadre calme et préservé à proximité du grand jard, venez découvrir cet appartement de T3 développant environ 54m² il comprend une entrée avec placard de rangement, un espace salon, cuisine avec arrière cuisine, 2 chambres, SDB, WC séparés. Cet appartement convient très bien pour première acquisition. Si cette propriété a retenu votre attention, entrez rapidement en contact avec Groupe Signature. Garage en option. Bien soumis au statut de la copropriété, nombre de lot: 95. Montant moyen annuel des charges: 2000 euros Prix: 45 000 € F. A. I (honoraires à charge du vendeur) Contact Agence Immobilière Groupe Signature: 03.26. 26.42. 48 DPE ANCIENNE VERSION Surface loi Carrez: 54 m².

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956940, 4.367540
Total : 91 350€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 42 750€
Valeur du bien : 87 750€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6112€/an
Fourchette totale : 401€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 4814€ - 7760€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 479,63 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 900 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-34 900€ (-43.7%)
Marge achat-revente :-11 450€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 495,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 287,22€
Coût de l'assurance :10 962,00€
Taxe foncière : 611,19€/an
Soit par mois : 50,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 509,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 750 €(792 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) et peinture: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€
  • Autres pièces:500€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 112 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 350 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 984 €
Revenus locatifs : +6 112 €
Charges déductibles : -48 984 €
Résultat foncier Année 1 : -42 872 €(Déficit de 42 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 234 €/an
Revenus locatifs : +6 112 €
Charges déductibles : -6 234 €
Résultat foncier Années 2+ : -122 €/an(Déficit de 122 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21472.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 112 €48 987 €3 187 €-42 875 €21 400 €21 475 €21 475 €
26 234 €6 154 €3 104 €80 €--21 395 €
36 359 €6 068 €3 018 €291 €--21 104 €
46 486 €5 979 €2 929 €508 €--20 596 €
56 616 €5 886 €2 836 €730 €--19 867 €
66 748 €5 790 €2 741 €958 €--18 909 €
76 883 €5 691 €2 641 €1 192 €--17 717 €
87 021 €5 588 €2 539 €1 432 €--16 285 €
97 161 €5 482 €2 432 €1 679 €--14 606 €
107 304 €5 372 €2 322 €1 933 €--12 673 €
117 450 €5 257 €2 208 €2 193 €--10 480 €
127 599 €5 139 €2 089 €2 460 €---
137 751 €5 017 €1 967 €2 735 €---
147 906 €4 890 €1 840 €3 017 €---
158 065 €4 758 €1 708 €3 306 €---
168 226 €4 622 €1 572 €3 604 €---
178 390 €4 481 €1 431 €3 910 €---
188 558 €4 335 €1 285 €4 224 €---
198 729 €4 183 €1 134 €4 546 €---
208 904 €4 026 €977 €4 878 €---
219 082 €3 864 €814 €5 218 €---
229 264 €3 696 €646 €5 568 €---
239 449 €3 521 €472 €5 928 €---
249 638 €3 341 €291 €6 297 €---
259 831 €3 154 €104 €6 677 €---
TOTAL195 766 €165 279 €46 287 €30 487 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 284 €-6 420 €+7 704 €
2+1 284 €0 €+1 284 €
3+1 284 €0 €+1 284 €
4+1 284 €0 €+1 284 €
5+1 284 €0 €+1 284 €
6+1 284 €0 €+1 284 €
7+1 284 €0 €+1 284 €
8+1 284 €0 €+1 284 €
9+1 284 €0 €+1 284 €
10+1 284 €0 €+1 284 €
11+1 284 €0 €+1 284 €
12+1 284 €+738 €+546 €
13+1 284 €+820 €+464 €
14+1 284 €+905 €+379 €
15+1 284 €+992 €+292 €
16+1 284 €+1 081 €+203 €
17+1 284 €+1 173 €+111 €
18+1 284 €+1 267 €+17 €
19+1 284 €+1 364 €-80 €
20+1 284 €+1 463 €-179 €
21+1 284 €+1 565 €-281 €
22+1 284 €+1 670 €-386 €
23+1 284 €+1 778 €-494 €
24+1 284 €+1 889 €-605 €
25+1 284 €+2 003 €-719 €
Total+32 100 €+12 290 €+19 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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