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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleBesançon (25)
Surface72m²
Coût Total111 508€
Loyer Annuel9 646€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 100 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 376,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Vendre Appartement sis 20 rue Boissy d'Anglas à Besançon (quartier Bregille). Immeuble de 20 logements, récemment rénové Type 4 de 72 m² habitables disposant : 1 cuisine, 1 salon, 1 salle à manger, 2 chambres, 1 salle de bains, 1 WC 1 balcon, 1 cave DPE : C Pour tous renseignements, merci de contacter Mme Carole POURCHET-CATALA au [Coordonnées masquées] Référence annonce : 00072_00013_00001_00336 Consommation énergétique : 135 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 27 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.242740, 6.039119
Total : 111 508€
Prix d'acquisition : 99 100€
Travaux : 4 480€
Valeur du bien : 103 580€
Frais de notaire : 7 928€
Coût estimé : 7 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9646€/an
Fourchette totale : 630€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 12316€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 185,71 €/m²
Basé sur :499 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 371 €
Prix d'achat :99 100 €
Décote à l'achat :-58 271€ (-37.0%)
Marge achat-revente :45 863€ (29.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 508€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 962,60€
Coût de l'assurance :9 756,95€
Taxe foncière : 964,56€/an
Soit par mois : 80,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante dans les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec nouvelle peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nouvelle peinture
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 480 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 860€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût peinture)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€, Vérification éléments sanitaires: 1 unité × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût peinture)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts de peinture.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 508 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 689 €
Revenus locatifs : +9 646 €
Charges déductibles : -9 689 €
Résultat foncier Année 1 : -43 €(Déficit de 43 €)
Imputable sur revenu global : 43 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 209 €/an
Revenus locatifs : +9 646 €
Charges déductibles : -5 209 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 437 €/an
Prix d'achat du bien : 99 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 415 €(65% de 99 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 342 €/an
Calcul : 64 415 € × 3,636% = 2 342 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 646 €9 692 €3 857 €-47 €47 €--
29 838 €5 111 €3 756 €4 727 €---
310 035 €5 007 €3 652 €5 029 €---
410 236 €4 898 €3 543 €5 338 €---
510 441 €4 786 €3 431 €5 655 €---
610 649 €4 670 €3 315 €5 980 €---
710 862 €4 549 €3 195 €6 313 €---
811 080 €4 425 €3 070 €6 655 €---
911 301 €4 296 €2 941 €7 006 €---
1011 527 €4 162 €2 807 €7 365 €---
1111 758 €4 024 €2 669 €7 734 €---
1211 993 €3 880 €2 525 €8 113 €---
1312 233 €3 732 €2 377 €8 501 €---
1412 478 €3 578 €2 223 €8 899 €---
1512 727 €3 419 €2 064 €9 308 €---
1612 982 €3 254 €1 899 €9 727 €---
1713 241 €3 083 €1 729 €10 158 €---
1813 506 €2 907 €1 552 €10 599 €---
1913 776 €2 724 €1 369 €11 053 €---
2014 052 €2 534 €1 179 €11 518 €---
2114 333 €2 338 €983 €11 995 €---
2214 619 €2 134 €780 €12 485 €---
2314 912 €1 924 €569 €12 988 €---
2415 210 €1 706 €351 €13 504 €---
2515 514 €1 480 €125 €14 034 €---
TOTAL308 950 €94 313 €55 963 €214 637 €47 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 026 €-14 €+2 040 €
2+2 026 €+1 418 €+608 €
3+2 026 €+1 509 €+517 €
4+2 026 €+1 601 €+425 €
5+2 026 €+1 696 €+330 €
6+2 026 €+1 794 €+232 €
7+2 026 €+1 894 €+132 €
8+2 026 €+1 996 €+30 €
9+2 026 €+2 102 €-76 €
10+2 026 €+2 210 €-184 €
11+2 026 €+2 320 €-294 €
12+2 026 €+2 434 €-408 €
13+2 026 €+2 550 €-524 €
14+2 026 €+2 670 €-644 €
15+2 026 €+2 792 €-766 €
16+2 026 €+2 918 €-892 €
17+2 026 €+3 047 €-1 021 €
18+2 026 €+3 180 €-1 154 €
19+2 026 €+3 316 €-1 290 €
20+2 026 €+3 455 €-1 429 €
21+2 026 €+3 599 €-1 573 €
22+2 026 €+3 746 €-1 720 €
23+2 026 €+3 896 €-1 870 €
24+2 026 €+4 051 €-2 025 €
25+2 026 €+4 210 €-2 184 €
Total+50 650 €+64 391 €+-13 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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