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Achat : Appartement (95210)

VilleSaint-Gratien (95)
Surface73m²
Coût Total257 060€
Loyer Annuel15 660€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 465,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 place de parking

Appartement À Vendre

Résidence familiale des Marais, à moins de 10 minutes à pieds de la gare d'Ermont Eaubonne (lignes C, J et H), école primaire "Jean Moulin" au sein même de la résidence. Nous vous proposons cet appartement lumineux de 4 pièces comprenant un séjour (possibilité de le doubler), 3 chambres dont une avec balcon, une cuisine séparée avec cellier, une salle de bains et un w.c séparé. Double vitrage, électricité aux normes.

Une cave en sous-sol et une place de parking privative complètent le bien. Référence agence : 1701 Référence annonce : 69P9-QJG-SSW Date de réalisation du diagnostic : 19/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 680 € et 2 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.972820, 2.279325
Total : 257 060€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 62 660€
Valeur du bien : 242 660€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1305€/mois
Loyer annuel estimé : 15660€/an
Fourchette totale : 1067€ - 1596€/mois
Fourchette annuelle : 12807€ - 19148€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 298,52 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 792 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-60 792€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-16 268€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :102,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 382,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 946,00€
Coût de l'assurance :30 847,20€
Taxe foncière : 1 565,95€/an
Soit par mois : 130,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 304,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 513,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 660 €(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 100€
    Parquet flottant: 34 m² × 150€/m² = 5100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 305 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 660 €/an
Calcul : 1 305 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 060 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 234 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 216 €
Revenus locatifs : +15 660 €
Charges déductibles : -74 216 €
Résultat foncier Année 1 : -58 557 €(Déficit de 58 557 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 157 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 556 €/an
Revenus locatifs : +15 660 €
Charges déductibles : -11 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37156.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 660 €74 225 €8 765 €-58 565 €21 400 €37 165 €37 165 €
215 973 €11 334 €8 534 €4 639 €--32 526 €
316 292 €11 094 €8 294 €5 198 €--27 328 €
416 618 €10 847 €8 047 €5 771 €--21 557 €
516 950 €10 590 €7 790 €6 360 €--15 197 €
617 289 €10 325 €7 525 €6 964 €--8 233 €
717 635 €10 050 €7 251 €7 585 €--648 €
817 988 €9 766 €6 966 €8 222 €---
918 348 €9 472 €6 672 €8 876 €---
1018 715 €9 167 €6 368 €9 547 €---
1119 089 €8 852 €6 052 €10 237 €---
1219 471 €8 526 €5 726 €10 945 €---
1319 860 €8 188 €5 388 €11 672 €---
1420 257 €7 839 €5 039 €12 419 €---
1520 662 €7 477 €4 677 €13 185 €---
1621 076 €7 102 €4 303 €13 973 €---
1721 497 €6 715 €3 915 €14 782 €---
1821 927 €6 314 €3 514 €15 613 €---
1922 366 €5 899 €3 099 €16 467 €---
2022 813 €5 469 €2 669 €17 344 €---
2123 269 €5 024 €2 224 €18 245 €---
2223 735 €4 563 €1 764 €19 171 €---
2324 209 €4 087 €1 287 €20 122 €---
2424 693 €3 594 €794 €21 100 €---
2525 187 €3 083 €283 €22 104 €---
TOTAL501 579 €259 602 €126 946 €241 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 288 €-6 420 €+9 708 €
2+3 288 €0 €+3 288 €
3+3 288 €0 €+3 288 €
4+3 288 €0 €+3 288 €
5+3 288 €0 €+3 288 €
6+3 288 €0 €+3 288 €
7+3 288 €0 €+3 288 €
8+3 288 €+2 272 €+1 016 €
9+3 288 €+2 663 €+625 €
10+3 288 €+2 864 €+424 €
11+3 288 €+3 071 €+217 €
12+3 288 €+3 283 €+5 €
13+3 288 €+3 502 €-214 €
14+3 288 €+3 726 €-438 €
15+3 288 €+3 956 €-668 €
16+3 288 €+4 192 €-904 €
17+3 288 €+4 435 €-1 147 €
18+3 288 €+4 684 €-1 396 €
19+3 288 €+4 940 €-1 652 €
20+3 288 €+5 203 €-1 915 €
21+3 288 €+5 474 €-2 186 €
22+3 288 €+5 751 €-2 463 €
23+3 288 €+6 037 €-2 749 €
24+3 288 €+6 330 €-3 042 €
25+3 288 €+6 631 €-3 343 €
Total+82 200 €+72 593 €+9 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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