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Appartement 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface52m²
Coût Total126 600€
Loyer Annuel9 024€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nouveau et exclusif dans votre agence CENTURY 21 Bertin Immobilier. HEROUVILLE ST CLAIR au 204 Quartier de la haute folie et à proximité du tram et des commerces. Petite résidence de 3 étages avec ascenseur pour ce grand 2PP de 52 m² situé au dernier étage et comprenant : entrée avec nombreux placards, séjour lumineux avec vue dégagée, cuisine indépendante (possibilité d'ouvrir sur le séjour), chambre de 11.46 m², salle de bains, WC. Une cave en sous-sol. Menuiseries PVC. Prévoir quelques travaux. A découvrir très vite. Référence annonce : 3345 Consommation énergétique : 264 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 6 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 58 Charges prévisionnelles annuelles : 2050 €

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.203766, -0.326989
Total : 126 600€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 31 560€
Valeur du bien : 119 560€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 12.41€ - 16.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9024€/an
Fourchette totale : 645€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 7743€ - 10516€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,5 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 466 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-1 466€ (-1.6%)
Marge achat-revente :-37 134€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 884,21€
Coût de l'assurance :11 077,50€
Taxe foncière : 902,38€/an
Soit par mois : 75,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 170,83€/mois
Soit par an : 2 049,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 751,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 11.46 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 560 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4900€ = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:460€
    Peinture chambre: 11.46 m² × 40€/m² = 458.4€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 024 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 050 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 042 €
Revenus locatifs : +9 024 €
Charges déductibles : -39 042 €
Résultat foncier Année 1 : -30 018 €(Déficit de 30 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 482 €/an
Revenus locatifs : +9 024 €
Charges déductibles : -7 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8617.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 024 €39 046 €4 090 €-30 022 €21 400 €8 622 €8 622 €
29 204 €7 375 €3 980 €1 829 €--6 793 €
39 388 €7 261 €3 866 €2 127 €--4 665 €
49 576 €7 143 €3 748 €2 433 €--2 232 €
59 768 €7 021 €3 626 €2 747 €---
69 963 €6 895 €3 500 €3 068 €---
710 162 €6 765 €3 370 €3 397 €---
810 365 €6 631 €3 235 €3 735 €---
910 573 €6 492 €3 096 €4 081 €---
1010 784 €6 348 €2 953 €4 436 €---
1111 000 €6 200 €2 805 €4 800 €---
1211 220 €6 047 €2 651 €5 173 €---
1311 444 €5 889 €2 493 €5 556 €---
1411 673 €5 725 €2 330 €5 948 €---
1511 907 €5 556 €2 161 €6 351 €---
1612 145 €5 381 €1 986 €6 763 €---
1712 388 €5 201 €1 806 €7 187 €---
1812 635 €5 015 €1 619 €7 621 €---
1912 888 €4 822 €1 427 €8 066 €---
2013 146 €4 623 €1 228 €8 523 €---
2113 409 €4 418 €1 022 €8 991 €---
2213 677 €4 205 €810 €9 472 €---
2313 951 €3 986 €591 €9 964 €---
2414 230 €3 759 €364 €10 470 €---
2514 514 €3 525 €130 €10 989 €---
TOTAL289 034 €175 330 €58 884 €113 704 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 895 €-6 420 €+8 315 €
2+1 895 €0 €+1 895 €
3+1 895 €0 €+1 895 €
4+1 895 €0 €+1 895 €
5+1 895 €+154 €+1 741 €
6+1 895 €+920 €+975 €
7+1 895 €+1 019 €+876 €
8+1 895 €+1 120 €+775 €
9+1 895 €+1 224 €+671 €
10+1 895 €+1 331 €+564 €
11+1 895 €+1 440 €+455 €
12+1 895 €+1 552 €+343 €
13+1 895 €+1 667 €+228 €
14+1 895 €+1 784 €+111 €
15+1 895 €+1 905 €-10 €
16+1 895 €+2 029 €-134 €
17+1 895 €+2 156 €-261 €
18+1 895 €+2 286 €-391 €
19+1 895 €+2 420 €-525 €
20+1 895 €+2 557 €-662 €
21+1 895 €+2 697 €-802 €
22+1 895 €+2 841 €-946 €
23+1 895 €+2 989 €-1 094 €
24+1 895 €+3 141 €-1 246 €
25+1 895 €+3 297 €-1 402 €
Total+47 375 €+34 111 €+13 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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