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SPECIAL INVESTISSEUR

VilleBischwiller (67)
Surface59m²
Coût Total104 940€
Loyer Annuel9 020€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 372,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Appartement vendu loué avec rentabilité brute de 6,5 % comprenant : une entrée, un cellier, un séjour de 21,66 m2 avec cuisine attenante équipée de 6,93 m2, une salle d'eau avec WC et une grande chambre de 16,24 m2. Une cave complète ce bien situé une copropriété de 1972 avec ascenseur. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/haguenau-67500/agence-immobiliere/foncia-transaction-haguenau-1890

Ville : Bischwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67240
Coordonnées : 48.774285, 7.844296
Total : 104 940€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 17 460€
Valeur du bien : 98 460€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.74€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9020€/an
Fourchette totale : 604€ - 935€/mois
Fourchette annuelle : 7253€ - 11217€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 666,31€
Coût de l'assurance :9 182,25€
Taxe foncière : 902,01€/an
Soit par mois : 75,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 59 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 460 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 100€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischwiller. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de la pompe à chaleur et des fenêtres sont basés sur des estimations réalistes. Les prix de peinture sont basés sur un tarif moyen pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 356 €
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -22 356 €
Résultat foncier Année 1 : -13 336 €(Déficit de 13 336 €)
Imputable sur revenu global : 13 336 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 896 €/an
Revenus locatifs : +9 020 €
Charges déductibles : -4 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 124 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 020 €22 360 €3 630 €-13 339 €13 339 €--
29 201 €4 804 €3 535 €4 396 €---
39 385 €4 706 €3 437 €4 679 €---
49 572 €4 604 €3 335 €4 968 €---
59 764 €4 498 €3 229 €5 265 €---
69 959 €4 389 €3 120 €5 570 €---
710 158 €4 276 €3 006 €5 882 €---
810 361 €4 158 €2 889 €6 203 €---
910 569 €4 037 €2 768 €6 532 €---
1010 780 €3 911 €2 642 €6 869 €---
1110 996 €3 781 €2 512 €7 215 €---
1211 215 €3 646 €2 377 €7 569 €---
1311 440 €3 506 €2 237 €7 933 €---
1411 669 €3 362 €2 092 €8 307 €---
1511 902 €3 212 €1 943 €8 690 €---
1612 140 €3 057 €1 787 €9 083 €---
1712 383 €2 896 €1 627 €9 487 €---
1812 630 €2 730 €1 460 €9 901 €---
1912 883 €2 557 €1 288 €10 326 €---
2013 141 €2 379 €1 110 €10 762 €---
2113 403 €2 194 €925 €11 209 €---
2213 672 €2 003 €734 €11 669 €---
2313 945 €1 805 €536 €12 140 €---
2414 224 €1 600 €330 €12 624 €---
2514 508 €1 387 €118 €13 121 €---
TOTAL288 918 €101 859 €52 666 €187 059 €13 339 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 002 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-4 002 €+5 896 €
2+1 894 €+1 319 €+575 €
3+1 894 €+1 404 €+490 €
4+1 894 €+1 490 €+404 €
5+1 894 €+1 580 €+314 €
6+1 894 €+1 671 €+223 €
7+1 894 €+1 765 €+129 €
8+1 894 €+1 861 €+33 €
9+1 894 €+1 959 €-65 €
10+1 894 €+2 061 €-167 €
11+1 894 €+2 164 €-270 €
12+1 894 €+2 271 €-377 €
13+1 894 €+2 380 €-486 €
14+1 894 €+2 492 €-598 €
15+1 894 €+2 607 €-713 €
16+1 894 €+2 725 €-831 €
17+1 894 €+2 846 €-952 €
18+1 894 €+2 970 €-1 076 €
19+1 894 €+3 098 €-1 204 €
20+1 894 €+3 228 €-1 334 €
21+1 894 €+3 363 €-1 469 €
22+1 894 €+3 501 €-1 607 €
23+1 894 €+3 642 €-1 748 €
24+1 894 €+3 787 €-1 893 €
25+1 894 €+3 936 €-2 042 €
Total+47 350 €+56 118 €+-8 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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