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T6 et plus

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface170m²
Coût Total273 165€
Loyer Annuel18 046€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 111,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2

Proximité de la Place Jacquard et de l'Ecole d'architecture, dans immeuble très bien entretenu (toiture, façade, communs refaits), beau duplex en dernier étage (3 et 4e sans ascenseur), d'environ 170m2 au sol et 157m2 en loi Carrez. L'appartement offre tout le charme de l'ancien, volumes, parquet chevron, moulures, cheminées, hauteur sous plafond. Au 1er niveau, grande pièce de vie de 43 m2, cuisine séparée (possibilité de déplacer la cuisine dans la pièce de vie), 2 chambres, salle de bain et un wc. A l'étage : 2 chambres, une salle d'eau avec wc et un espace grenier/cabane. Appartement exposé Nord et Sud, vendu avec un stationnement, 3 caves et un grenier. Rafraichissement à prévoir (peintures et sanitaires) Hubert GUIGNAND agent commercial indépendant 06.70.90.21.38 RCS 790 492 078

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.cabinethumbert.fr/upload/pages/11-26-tarification-des-prestations-2023.pdf

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.442970, 4.378598
Total : 273 165€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 69 045€
Valeur du bien : 258 045€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18046€/an
Fourchette totale : 1115€ - 2028€/mois
Fourchette annuelle : 13385€ - 24330€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 165€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 363,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :79,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 442,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 776,17€
Coût de l'assurance :23 901,94€
Taxe foncière : 1 804,60€/an
Soit par mois : 150,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 503,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 593,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 045 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 235€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 30% = 3300€, Total: 14130€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 45€ = 720€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 45€ = 1350€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 135€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 046 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 165 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 045 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 165 €
Revenus locatifs : +18 046 €
Charges déductibles : -81 165 €
Résultat foncier Année 1 : -63 119 €(Déficit de 63 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 120 €/an
Revenus locatifs : +18 046 €
Charges déductibles : -12 120 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41719.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 046 €81 174 €9 368 €-63 128 €21 400 €41 728 €41 728 €
218 407 €11 883 €9 122 €6 524 €--35 204 €
318 775 €11 628 €8 867 €7 148 €--28 056 €
419 151 €11 363 €8 603 €7 787 €--20 269 €
519 534 €11 090 €8 329 €8 444 €--11 825 €
619 924 €10 807 €8 046 €9 117 €--2 708 €
720 323 €10 514 €7 753 €9 809 €---
820 729 €10 211 €7 450 €10 519 €---
921 144 €9 896 €7 136 €11 247 €---
1021 567 €9 571 €6 811 €11 995 €---
1121 998 €9 235 €6 474 €12 763 €---
1222 438 €8 886 €6 126 €13 552 €---
1322 887 €8 525 €5 765 €14 361 €---
1423 344 €8 152 €5 391 €15 192 €---
1523 811 €7 765 €5 005 €16 046 €---
1624 288 €7 365 €4 604 €16 922 €---
1724 773 €6 951 €4 190 €17 823 €---
1825 269 €6 522 €3 761 €18 747 €---
1925 774 €6 078 €3 317 €19 697 €---
2026 290 €5 618 €2 857 €20 672 €---
2126 815 €5 142 €2 381 €21 674 €---
2227 352 €4 649 €1 888 €22 703 €---
2327 899 €4 139 €1 378 €23 760 €---
2428 457 €3 611 €850 €24 846 €---
2529 026 €3 064 €303 €25 962 €---
TOTAL578 019 €273 838 €135 776 €304 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 790 €-6 420 €+10 210 €
2+3 790 €0 €+3 790 €
3+3 790 €0 €+3 790 €
4+3 790 €0 €+3 790 €
5+3 790 €0 €+3 790 €
6+3 790 €0 €+3 790 €
7+3 790 €+2 130 €+1 660 €
8+3 790 €+3 156 €+634 €
9+3 790 €+3 374 €+416 €
10+3 790 €+3 599 €+191 €
11+3 790 €+3 829 €-39 €
12+3 790 €+4 066 €-276 €
13+3 790 €+4 308 €-518 €
14+3 790 €+4 558 €-768 €
15+3 790 €+4 814 €-1 024 €
16+3 790 €+5 077 €-1 287 €
17+3 790 €+5 347 €-1 557 €
18+3 790 €+5 624 €-1 834 €
19+3 790 €+5 909 €-2 119 €
20+3 790 €+6 202 €-2 412 €
21+3 790 €+6 502 €-2 712 €
22+3 790 €+6 811 €-3 021 €
23+3 790 €+7 128 €-3 338 €
24+3 790 €+7 454 €-3 664 €
25+3 790 €+7 789 €-3 999 €
Total+94 750 €+91 254 €+3 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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