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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface53m²
Coût Total82 740€
Loyer Annuel5 303€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITÉ Castel Immobilier – Benjamin Dufaud - Appartement lumineux à vendre – Appartement 3 pièces au coeur d'Annonay (Ardèche)

Emplacement idéal, fort potentiel !

Situé en centre-ville d'Annonay, cet appartement de 53 m² au 3e étage (sans ascenseur) est une opportunité à ne pas manquer pour un premier achat ou un investissement locatif.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, vous offrant la possibilité de le rénover à votre goût et d'optimiser tout son potentiel.

Atouts majeurs : Emplacement central, proche de toutes les commodités (commerces, écoles, transports) Belle luminosité grâce à son étage élevé Petite copropriété calme Disposition actuelle : cuisine ouverte sur le séjour, deux chambre, salle de bain, WC séparé. Un prix attractif pour un bien rare à ce niveau de localisation.

Ne laissez pas passer cette opportunité de créer un cocon à votre image ou un investissement rentable !

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À découvrir rapidement !

CASTEL Immobilier - Benjamin Dufaud immobilier - Votre partenaire de confiance pour toutes vos transactions immobilières à Annonay et ses environs.

Cette annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Benjamin DUFAUD, agissant comme agent commercial immatriculée au RSAC de Aubenas sous le numéro 890 530 546. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. DPE réalisé le 2025-03-17. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre 592 euros et 800 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris). Consommation énergie primaire : 123kWh/m²/an. Consommation énergie finale : 53kWh/m²/an. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 592.00 euros et 800.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Castel immobilier Agnin : Benjamin Dufaud Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 890530546

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Total : 82 740€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 78 500€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5303€/an
Fourchette totale : 332€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 3988€ - 7052€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 433,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 197,53€
Coût de l'assurance :7 032,90€
Taxe foncière : 530,30€/an
Soit par mois : 44,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 441,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager obsolète, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 300€
    Revêtement sol et peinture: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (revêtement sol), 22 m² × 30€/m² = 660€ (peinture), Main d'œuvre: 1540€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 303 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 089 €
Revenus locatifs : +5 303 €
Charges déductibles : -29 089 €
Résultat foncier Année 1 : -23 786 €(Déficit de 23 786 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 589 €/an
Revenus locatifs : +5 303 €
Charges déductibles : -3 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13085.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 303 €29 092 €2 780 €-23 789 €10 700 €13 089 €13 089 €
25 409 €3 518 €2 706 €1 891 €--11 197 €
35 517 €3 441 €2 630 €2 076 €--9 122 €
45 628 €3 362 €2 551 €2 265 €--6 857 €
55 740 €3 281 €2 469 €2 459 €--4 397 €
65 855 €3 196 €2 385 €2 659 €--1 738 €
75 972 €3 109 €2 297 €2 863 €---
86 092 €3 018 €2 207 €3 073 €---
96 213 €2 925 €2 113 €3 289 €---
106 338 €2 828 €2 016 €3 510 €---
116 464 €2 728 €1 916 €3 737 €---
126 594 €2 624 €1 812 €3 970 €---
136 726 €2 517 €1 705 €4 209 €---
146 860 €2 406 €1 594 €4 454 €---
156 997 €2 291 €1 479 €4 706 €---
167 137 €2 172 €1 361 €4 965 €---
177 280 €2 049 €1 238 €5 231 €---
187 426 €1 922 €1 111 €5 503 €---
197 574 €1 791 €979 €5 783 €---
207 725 €1 655 €843 €6 071 €---
217 880 €1 514 €702 €6 366 €---
228 038 €1 369 €557 €6 669 €---
238 198 €1 218 €406 €6 980 €---
248 362 €1 062 €251 €7 300 €---
258 530 €901 €89 €7 629 €---
TOTAL169 857 €85 988 €40 198 €83 869 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 114 €-3 210 €+4 324 €
2+1 114 €0 €+1 114 €
3+1 114 €0 €+1 114 €
4+1 114 €0 €+1 114 €
5+1 114 €0 €+1 114 €
6+1 114 €0 €+1 114 €
7+1 114 €+337 €+777 €
8+1 114 €+922 €+192 €
9+1 114 €+987 €+127 €
10+1 114 €+1 053 €+61 €
11+1 114 €+1 121 €-7 €
12+1 114 €+1 191 €-77 €
13+1 114 €+1 263 €-149 €
14+1 114 €+1 336 €-222 €
15+1 114 €+1 412 €-298 €
16+1 114 €+1 489 €-375 €
17+1 114 €+1 569 €-455 €
18+1 114 €+1 651 €-537 €
19+1 114 €+1 735 €-621 €
20+1 114 €+1 821 €-707 €
21+1 114 €+1 910 €-796 €
22+1 114 €+2 001 €-887 €
23+1 114 €+2 094 €-980 €
24+1 114 €+2 190 €-1 076 €
25+1 114 €+2 289 €-1 175 €
Total+27 850 €+25 161 €+2 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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