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Maison à vendre

VilleSaint-Laurent-l'Abbaye (58)
Surface97m²
Coût Total57 660€
Loyer Annuel8 442€
Rentabilité14.64%
Cashflow/mois+328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 494,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 25 m²), 3 chambres, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A 10 minutes de Cosne sur Loire, charmante maison de village habitable de suite, avec une chambre de plain-pied. Idéale pour un pied à terre à la campagne ou un 1er achat. Composée d'un grand séjour/cuisine avec poêle à bois, suivi d'une pièce (arrière cuisine, bureau, chambre d'appoint). De plain-pied vous trouverez également une salle de bains, un wc et une chambre. A l'étage deux chambres à finir de rénover. Un agréable jardin de 400 m² complète le tout. Dans un village très calme à 10 minutes des commodités de Cosne sur Loire et l'A77. 1h30 de Paris Sud. Nous vous attendons pour venir découvrir ce bien !! Prix : 48000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Bien proposé par Stéphanie CHARVIN EI, agent commercial (RSAC 840106561)

Ville : Saint-Laurent-l'Abbaye
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58150
Coordonnées : 47.338144, 2.993768
Total : 57 660€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 5 820€
Valeur du bien : 53 820€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8442€/an
Fourchette totale : 562€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6749€ - 10560€/an
Rentabilité brute :14.64%
Fourchette de rentabilité :11.70% - 18.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :662,03 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 216 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-16 216€ (-25.3%)
Marge achat-revente :6 556€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :288,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 305,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 937,87€
Coût de l'assurance :5 045,25€
Taxe foncière : 844,20€/an
Soit par mois : 70,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 375,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 820 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 820€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 60€/m² = 5820€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 820€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 820€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 442 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 202 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 859 €
Revenus locatifs : +8 442 €
Charges déductibles : -8 859 €
Résultat foncier Année 1 : -417 €(Déficit de 417 €)
Imputable sur revenu global : 417 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 039 €/an
Revenus locatifs : +8 442 €
Charges déductibles : -3 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 403 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 442 €8 861 €1 995 €-419 €419 €--
28 611 €2 988 €1 942 €5 622 €---
38 783 €2 934 €1 888 €5 849 €---
48 959 €2 878 €1 832 €6 080 €---
59 138 €2 820 €1 774 €6 318 €---
69 321 €2 760 €1 714 €6 561 €---
79 507 €2 698 €1 652 €6 809 €---
89 697 €2 633 €1 587 €7 064 €---
99 891 €2 567 €1 521 €7 324 €---
1010 089 €2 498 €1 452 €7 591 €---
1110 291 €2 426 €1 380 €7 865 €---
1210 497 €2 352 €1 306 €8 145 €---
1310 707 €2 275 €1 229 €8 431 €---
1410 921 €2 196 €1 150 €8 725 €---
1511 139 €2 113 €1 067 €9 026 €---
1611 362 €2 028 €982 €9 334 €---
1711 589 €1 940 €894 €9 649 €---
1811 821 €1 848 €802 €9 972 €---
1912 057 €1 754 €708 €10 303 €---
2012 298 €1 656 €610 €10 643 €---
2112 544 €1 554 €508 €10 990 €---
2212 795 €1 449 €403 €11 346 €---
2313 051 €1 340 €294 €11 711 €---
2413 312 €1 228 €182 €12 085 €---
2513 578 €1 111 €65 €12 468 €---
TOTAL270 401 €60 908 €28 938 €209 492 €419 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 126 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-126 €+1 899 €
2+1 773 €+1 687 €+86 €
3+1 773 €+1 755 €+18 €
4+1 773 €+1 824 €-51 €
5+1 773 €+1 895 €-122 €
6+1 773 €+1 968 €-195 €
7+1 773 €+2 043 €-270 €
8+1 773 €+2 119 €-346 €
9+1 773 €+2 197 €-424 €
10+1 773 €+2 277 €-504 €
11+1 773 €+2 359 €-586 €
12+1 773 €+2 443 €-670 €
13+1 773 €+2 529 €-756 €
14+1 773 €+2 617 €-844 €
15+1 773 €+2 708 €-935 €
16+1 773 €+2 800 €-1 027 €
17+1 773 €+2 895 €-1 122 €
18+1 773 €+2 992 €-1 219 €
19+1 773 €+3 091 €-1 318 €
20+1 773 €+3 193 €-1 420 €
21+1 773 €+3 297 €-1 524 €
22+1 773 €+3 404 €-1 631 €
23+1 773 €+3 513 €-1 740 €
24+1 773 €+3 625 €-1 852 €
25+1 773 €+3 740 €-1 967 €
Total+44 325 €+62 848 €+-18 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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