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En vente à Dijon : Appartement T2 48.73m2

VilleDijon (21)
Surface48.73m²
Coût Total85 500€
Loyer Annuel8 458€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 48.73 m²
Prix au m² : 1 128,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Nombre d'égages : 14, Cave, Nombre de WC : 1

DIJON ALLÉE DE LA SOURCE T2 AVEC VUE DÉGAGÉE Situé dans une résidence fermée et sécurisée avec gardien, venez découvrir cet appartement T2 de 48,73 m2, bien agencé et lumineux. Il se compose de :

  • une entrée avec placard,
  • une belle pièce de vie d'environ 20 m2, lumineuse, exposée sud-est,
  • une cuisine aménagée,
  • un dégagement desservant une chambre de 12,29 m2,
  • une salle de bains,
  • un WC indépendant.
  • Place de parking privative en sous-sol
  • Cave Idéal primo-accédant ou investisseur. Prix de vente : 55 000 EUR (honoraires d'agence inclus, à la charge du vendeur) Informations complémentaires : Charges de copropriété : 185 EUR/mois (incluant chauffage et eau chaude/froid, charges de copropriété) Date de réalisation des diagnostics : 16/04/2026 - DPE : D GES : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie : entre 750 EUR et 1050 EUR (prix moyens indexés sur 2021, 2022, 2023, abonnement compris) Bien soumis au statut de la copropriété Nombre de lots d'habitation : 299 Pas de procédure en cours Pour plus de renseignements ou organiser une visite, contactez Ingrid GUERIN La Boutique de l'Immo. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://laboutiquedelimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=2
Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.318130, 5.007735
Total : 85 500€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 81 100€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.73m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8458€/an
Fourchette totale : 583€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6991€ - 10234€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 410,64 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 740 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-13 740€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-16 760€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 442,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 767,77€
Coût de l'assurance :7 481,25€
Taxe foncière : 845,85€/an
Soit par mois : 70,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 185,00€/mois
Soit par an : 2 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 3000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafond 12 m²: 25€/m² × 12 = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafond 25 m²: 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 875€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 458 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 220 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 225 €
Revenus locatifs : +8 458 €
Charges déductibles : -32 225 €
Résultat foncier Année 1 : -23 766 €(Déficit de 23 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 125 €/an
Revenus locatifs : +8 458 €
Charges déductibles : -6 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2366.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 458 €32 227 €2 762 €-23 769 €21 400 €2 369 €2 369 €
28 628 €6 053 €2 688 €2 575 €---
38 800 €5 976 €2 611 €2 824 €---
48 976 €5 896 €2 531 €3 080 €---
59 156 €5 814 €2 449 €3 342 €---
69 339 €5 729 €2 364 €3 610 €---
79 526 €5 641 €2 276 €3 885 €---
89 716 €5 550 €2 185 €4 166 €---
99 910 €5 456 €2 091 €4 454 €---
1010 109 €5 359 €1 994 €4 749 €---
1110 311 €5 259 €1 894 €5 052 €---
1210 517 €5 156 €1 791 €5 361 €---
1310 727 €5 049 €1 684 €5 679 €---
1410 942 €4 938 €1 573 €6 004 €---
1511 161 €4 824 €1 459 €6 336 €---
1611 384 €4 706 €1 341 €6 678 €---
1711 612 €4 585 €1 219 €7 027 €---
1811 844 €4 459 €1 094 €7 385 €---
1912 081 €4 329 €964 €7 752 €---
2012 322 €4 194 €829 €8 128 €---
2112 569 €4 056 €690 €8 513 €---
2212 820 €3 912 €547 €8 908 €---
2313 077 €3 764 €399 €9 313 €---
2413 338 €3 611 €246 €9 727 €---
2513 605 €3 453 €88 €10 152 €---
TOTAL270 927 €149 995 €39 768 €120 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776 €-6 420 €+8 196 €
2+1 776 €+62 €+1 714 €
3+1 776 €+847 €+929 €
4+1 776 €+924 €+852 €
5+1 776 €+1 003 €+773 €
6+1 776 €+1 083 €+693 €
7+1 776 €+1 165 €+611 €
8+1 776 €+1 250 €+526 €
9+1 776 €+1 336 €+440 €
10+1 776 €+1 425 €+351 €
11+1 776 €+1 515 €+261 €
12+1 776 €+1 608 €+168 €
13+1 776 €+1 704 €+72 €
14+1 776 €+1 801 €-25 €
15+1 776 €+1 901 €-125 €
16+1 776 €+2 003 €-227 €
17+1 776 €+2 108 €-332 €
18+1 776 €+2 216 €-440 €
19+1 776 €+2 326 €-550 €
20+1 776 €+2 438 €-662 €
21+1 776 €+2 554 €-778 €
22+1 776 €+2 672 €-896 €
23+1 776 €+2 794 €-1 018 €
24+1 776 €+2 918 €-1 142 €
25+1 776 €+3 046 €-1 270 €
Total+44 400 €+36 280 €+8 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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