Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleHermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien (85)
Surface82.9
Coût Total117 245
Loyer Annuel7 330
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 82.9 m²
Prix au m² : 663,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Toilettes séparées, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cette maison ancienne sur 3 niveaux à rénover. IDEAL INVESTISSEURS ou PREMIER ACHAT, plusieurs possibilités d'aménagement

Placé au coeur de la commune, elle dispose au rez-de-chaussée , d'un séjour et d'une cuisine. Au premier étage, un dégagement, une grande chambre et une salle d'eau. Au deuxième étage, une chambre et un bureau.

Jardinet, préau et remise situés en face (au fond d'une impasse sans passage).

Une Localisation Pratique et Enchantante Située dans un quartier paisible, cette maison est à proximité de toutes les commodités. À seulement 5 minutes à pied, vous trouverez une maternelle, une école élémentaire, ainsi qu'une alimentation générale pour vos courses quotidiennes.

Ne manquez pas cette opportunité de transformer cette maison ancienne en un foyer moderne et chaleureux. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite.

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 euros. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2290.00 euros et 3130.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Hermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85570
Coordonnées : 46.516004, -0.898363
Total : 117 245
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 57 845
Valeur du bien : 112 845
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.9
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7330€/an
Fourchette totale : 481€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 5769€ - 9314€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 665
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-45 665 (-45.4%)
Marge achat-revente :-16 580€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 245
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 961,07
Coût de l'assurance :10 258,94
Taxe foncière : 733,04€/an
Soit par mois : 61,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec éléments obsolètes et murs abîmés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 845(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 645
    Isolation toiture/combles: 82.9 m² × 50€/m² = 4145€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (éléments, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, pose comprise)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 645✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 330 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 245 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 845
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 924
Revenus locatifs : +7 330
Charges déductibles : -62 924
Résultat foncier Année 1 : -55 594(Déficit de 55 594 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 194
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 079 €/an
Revenus locatifs : +7 330
Charges déductibles : -5 079
Résultat foncier Années 2+ : 2 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34193.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33062 9283 939-55 59721 400 €34 197 €34 197 €
27 4774 9783 8352 499--31 699 €
37 6274 8703 7272 757--28 942 €
47 7794 7583 6153 021--25 921 €
57 9354 6423 4993 292--22 629 €
68 0934 5223 3793 571--19 058 €
78 2554 3983 2553 857--15 201 €
88 4204 2703 1274 150--11 051 €
98 5894 1382 9944 451--6 600 €
108 7604 0002 8574 760--1 840 €
118 9363 8582 7155 077---
129 1143 7112 5685 403---
139 2973 5602 4165 737---
149 4833 4022 2596 080---
159 6723 2402 0966 433---
169 8663 0711 9286 794---
1710 0632 8971 7547 166---
1810 2642 7171 5747 547---
1910 4702 5311 3887 939---
2010 6792 3381 1958 341---
2110 8932 1399958 754---
2211 1101 9337899 178---
2311 3331 7195769 613---
2411 5591 49835510 061---
2511 7901 27012710 520---
TOTAL234 795143 39156 96191 40421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 404
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539-6 420+7 959
2+1 5390+1 539
3+1 5390+1 539
4+1 5390+1 539
5+1 5390+1 539
6+1 5390+1 539
7+1 5390+1 539
8+1 5390+1 539
9+1 5390+1 539
10+1 5390+1 539
11+1 539+971+568
12+1 539+1 621-82
13+1 539+1 721-182
14+1 539+1 824-285
15+1 539+1 930-391
16+1 539+2 038-499
17+1 539+2 150-611
18+1 539+2 264-725
19+1 539+2 382-843
20+1 539+2 502-963
21+1 539+2 626-1 087
22+1 539+2 753-1 214
23+1 539+2 884-1 345
24+1 539+3 018-1 479
25+1 539+3 156-1 617
Total+38 475+27 421+11 054
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →