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GRASSE – T2 LUMINEUX DE 49 m² AVEC DEUX BALCONS ET VUE DÉGAGÉE

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface49m²
Coût Total177 200€
Loyer Annuel10 534€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 244,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé sur le secteur recherché du boulevard Carnot à Grasse, découvrez cet agréable appartement 2 pièces de 49 m² bénéficiant d'une vue dégagée et d'un emplacement privilégié à proximité immédiate de toutes les commodités.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un premier balcon, d'une cuisine ouverte conviviale avec accès à un second balcon, d'une chambre confortable, d'une salle de bains et de WC indépendants. Climatisation, double vitrage.

Vous apprécierez son environnement pratique avec commerces, services, établissements scolaires, collège et lycée accessibles à pied en quelques minutes seulement. Le centre-ville historique de Grasse ainsi que les célèbres parfumeries grassoises sont également rapidement accessibles.

Un stationnement en sous-sol est actuellement loué dans l'immeuble situé en face, offrant une solution de parking pratique au quotidien.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.653947, 6.920039
Total : 177 200€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 168 400€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10534€/an
Fourchette totale : 670€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8043€ - 13796€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 634,85 €/m²
Basé sur :634 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 107 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-19 107€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-48 093€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 787,57€
Coût de l'assurance :15 505,00€
Taxe foncière : 1 053,40€/an
Soit par mois : 87,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(1 192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:6 500€
    Vérification et amélioration étanchéité fenêtres: 5 fenêtres × 1000€/fenêtre = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau: 3000€ (modèle efficace), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 12000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Entretien parquet salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 251 €
Revenus locatifs : +10 534 €
Charges déductibles : -66 251 €
Résultat foncier Année 1 : -55 717 €(Déficit de 55 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 851 €/an
Revenus locatifs : +10 534 €
Charges déductibles : -7 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34316.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 534 €66 256 €6 183 €-55 722 €21 400 €34 322 €34 322 €
210 745 €7 695 €6 022 €3 050 €--31 273 €
310 960 €7 528 €5 854 €3 432 €--27 841 €
411 179 €7 355 €5 681 €3 824 €--24 017 €
511 402 €7 176 €5 502 €4 227 €--19 791 €
611 630 €6 990 €5 316 €4 641 €--15 150 €
711 863 €6 797 €5 124 €5 066 €--10 084 €
812 100 €6 598 €4 925 €5 502 €--4 582 €
912 342 €6 392 €4 718 €5 951 €---
1012 589 €6 178 €4 504 €6 411 €---
1112 841 €5 956 €4 283 €6 885 €---
1213 098 €5 727 €4 053 €7 371 €---
1313 360 €5 489 €3 815 €7 871 €---
1413 627 €5 243 €3 569 €8 384 €---
1513 899 €4 988 €3 314 €8 912 €---
1614 177 €4 723 €3 050 €9 454 €---
1714 461 €4 450 €2 776 €10 011 €---
1814 750 €4 166 €2 493 €10 584 €---
1915 045 €3 872 €2 199 €11 173 €---
2015 346 €3 568 €1 895 €11 778 €---
2115 653 €3 253 €1 579 €12 400 €---
2215 966 €2 926 €1 253 €13 040 €---
2316 285 €2 588 €915 €13 697 €---
2416 611 €2 238 €564 €14 373 €---
2516 943 €1 875 €201 €15 068 €---
TOTAL337 409 €190 028 €89 788 €147 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 212 €-6 420 €+8 632 €
2+2 212 €0 €+2 212 €
3+2 212 €0 €+2 212 €
4+2 212 €0 €+2 212 €
5+2 212 €0 €+2 212 €
6+2 212 €0 €+2 212 €
7+2 212 €0 €+2 212 €
8+2 212 €0 €+2 212 €
9+2 212 €+411 €+1 801 €
10+2 212 €+1 923 €+289 €
11+2 212 €+2 065 €+147 €
12+2 212 €+2 211 €+1 €
13+2 212 €+2 361 €-149 €
14+2 212 €+2 515 €-303 €
15+2 212 €+2 674 €-462 €
16+2 212 €+2 836 €-624 €
17+2 212 €+3 003 €-791 €
18+2 212 €+3 175 €-963 €
19+2 212 €+3 352 €-1 140 €
20+2 212 €+3 533 €-1 321 €
21+2 212 €+3 720 €-1 508 €
22+2 212 €+3 912 €-1 700 €
23+2 212 €+4 109 €-1 897 €
24+2 212 €+4 312 €-2 100 €
25+2 212 €+4 520 €-2 308 €
Total+55 300 €+44 214 €+11 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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