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GRASSE – T2 LUMINEUX DE 49 m² AVEC DEUX BALCONS ET VUE DÉGAGÉE

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface49
Coût Total177 200
Loyer Annuel10 534
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 244,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé sur le secteur recherché du boulevard Carnot à Grasse, découvrez cet agréable appartement 2 pièces de 49 m² bénéficiant d'une vue dégagée et d'un emplacement privilégié à proximité immédiate de toutes les commodités.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un premier balcon, d'une cuisine ouverte conviviale avec accès à un second balcon, d'une chambre confortable, d'une salle de bains et de WC indépendants. Climatisation, double vitrage.

Vous apprécierez son environnement pratique avec commerces, services, établissements scolaires, collège et lycée accessibles à pied en quelques minutes seulement. Le centre-ville historique de Grasse ainsi que les célèbres parfumeries grassoises sont également rapidement accessibles.

Un stationnement en sous-sol est actuellement loué dans l'immeuble situé en face, offrant une solution de parking pratique au quotidien.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.653947, 6.920039
Total : 177 200
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 58 400
Valeur du bien : 168 400
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10534€/an
Fourchette totale : 670€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8043€ - 13796€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 634,85 €/m²
Basé sur :634 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 107
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-19 107 (-14.8%)
Marge achat-revente :-48 093€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 787,57
Coût de l'assurance :15 505,00
Taxe foncière : 1 053,40€/an
Soit par mois : 87,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400(1 192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:6 500
    Vérification et amélioration étanchéité fenêtres: 5 fenêtres × 1000€/fenêtre = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau: 3000€ (modèle efficace), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 12000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:900
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Entretien parquet salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 251
Revenus locatifs : +10 534
Charges déductibles : -66 251
Résultat foncier Année 1 : -55 717(Déficit de 55 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 317
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 851 €/an
Revenus locatifs : +10 534
Charges déductibles : -7 851
Résultat foncier Années 2+ : 2 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34316.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 53466 2566 183-55 72221 400 €34 322 €34 322 €
210 7457 6956 0223 050--31 273 €
310 9607 5285 8543 432--27 841 €
411 1797 3555 6813 824--24 017 €
511 4027 1765 5024 227--19 791 €
611 6306 9905 3164 641--15 150 €
711 8636 7975 1245 066--10 084 €
812 1006 5984 9255 502--4 582 €
912 3426 3924 7185 951---
1012 5896 1784 5046 411---
1112 8415 9564 2836 885---
1213 0985 7274 0537 371---
1313 3605 4893 8157 871---
1413 6275 2433 5698 384---
1513 8994 9883 3148 912---
1614 1774 7233 0509 454---
1714 4614 4502 77610 011---
1814 7504 1662 49310 584---
1915 0453 8722 19911 173---
2015 3463 5681 89511 778---
2115 6533 2531 57912 400---
2215 9662 9261 25313 040---
2316 2852 58891513 697---
2416 6112 23856414 373---
2516 9431 87520115 068---
TOTAL337 409190 02889 788147 38121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 381
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 212-6 420+8 632
2+2 2120+2 212
3+2 2120+2 212
4+2 2120+2 212
5+2 2120+2 212
6+2 2120+2 212
7+2 2120+2 212
8+2 2120+2 212
9+2 212+411+1 801
10+2 212+1 923+289
11+2 212+2 065+147
12+2 212+2 211+1
13+2 212+2 361-149
14+2 212+2 515-303
15+2 212+2 674-462
16+2 212+2 836-624
17+2 212+3 003-791
18+2 212+3 175-963
19+2 212+3 352-1 140
20+2 212+3 533-1 321
21+2 212+3 720-1 508
22+2 212+3 912-1 700
23+2 212+4 109-1 897
24+2 212+4 312-2 100
25+2 212+4 520-2 308
Total+55 300+44 214+11 086
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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