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Achat maison

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface400m²
Coût Total458 000€
Loyer Annuel42 439€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+764€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 290 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 725 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 400 m², 12 Pièces, 8 Chambres, Année de construction 1900, Adapté PMR, Salle de séjour, Travaux

Au coeur de la capitale de la Sologne, la localisation de cet immeuble permet de profiter de toutes les commodités quotidiennes du centre ville. Edifié au début du XXème siècle il a l'allure d'un hôtel particulier et bénéficie d'un charme indéniable. Ses volumes rares permettent d'imagniner de nombreux aménagements et destinations d'activités (résidentiel, bureaux etc..) L'ensemble est à rénover. N'hésitez pas à nous contacter et nous vous transmettrons l'ensemble du dossier complet avec photos. 

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.350640, 1.742320
Total : 458 000€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 144 800€
Valeur du bien : 434 800€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3537€/mois
Loyer annuel estimé : 42439€/an
Fourchette totale : 2883€ - 4338€/mois
Fourchette annuelle : 34600€ - 52053€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 285,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :133,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 419,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :227 648,08€
Coût de l'assurance :40 075,00€
Taxe foncière : 4 243,86€/an
Soit par mois : 353,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 536,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 772,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :763,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit au début du XXème siècle, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 400 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux si nécessaire)
Quantité: 400 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :144 800 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:28 000€
    Isolation combles: 400 m² × 70€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:65 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1300€ = 65000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 400 m² × 10€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 106 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 439 €/an
Calcul : 3 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 603 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 144 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 166 339 €
Revenus locatifs : +42 439 €
Charges déductibles : -166 339 €
Résultat foncier Année 1 : -123 901 €(Déficit de 123 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 102 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 539 €/an
Revenus locatifs : +42 439 €
Charges déductibles : -21 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 102500.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 439 €166 354 €15 707 €-123 916 €21 400 €102 516 €102 516 €
243 287 €21 141 €15 294 €22 146 €--80 369 €
344 153 €20 713 €14 866 €23 440 €--56 929 €
445 036 €20 271 €14 424 €24 766 €--32 164 €
545 937 €19 812 €13 965 €26 125 €--6 039 €
646 856 €19 338 €13 491 €27 518 €---
747 793 €18 846 €12 999 €28 947 €---
848 749 €18 338 €12 491 €30 411 €---
949 724 €17 811 €11 964 €31 913 €---
1050 718 €17 266 €11 419 €33 452 €---
1151 732 €16 702 €10 855 €35 031 €---
1252 767 €16 117 €10 270 €36 650 €---
1353 822 €15 512 €9 666 €38 310 €---
1454 899 €14 886 €9 039 €40 013 €---
1555 997 €14 238 €8 391 €41 759 €---
1657 117 €13 567 €7 720 €43 550 €---
1758 259 €12 872 €7 025 €45 387 €---
1859 424 €12 153 €6 306 €47 272 €---
1960 613 €11 408 €5 561 €49 205 €---
2061 825 €10 637 €4 790 €51 188 €---
2163 062 €9 839 €3 992 €53 222 €---
2264 323 €9 013 €3 166 €55 310 €---
2365 609 €8 158 €2 311 €57 452 €---
2466 921 €7 272 €1 425 €59 649 €---
2568 260 €6 355 €509 €61 904 €---
TOTAL1 359 323 €518 620 €227 648 €840 703 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 840 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 912 €-6 420 €+15 332 €
2+8 912 €0 €+8 912 €
3+8 912 €0 €+8 912 €
4+8 912 €0 €+8 912 €
5+8 912 €0 €+8 912 €
6+8 912 €+6 444 €+2 468 €
7+8 912 €+8 684 €+228 €
8+8 912 €+9 123 €-211 €
9+8 912 €+9 574 €-662 €
10+8 912 €+10 036 €-1 124 €
11+8 912 €+10 509 €-1 597 €
12+8 912 €+10 995 €-2 083 €
13+8 912 €+11 493 €-2 581 €
14+8 912 €+12 004 €-3 092 €
15+8 912 €+12 528 €-3 616 €
16+8 912 €+13 065 €-4 153 €
17+8 912 €+13 616 €-4 704 €
18+8 912 €+14 181 €-5 269 €
19+8 912 €+14 761 €-5 849 €
20+8 912 €+15 356 €-6 444 €
21+8 912 €+15 967 €-7 055 €
22+8 912 €+16 593 €-7 681 €
23+8 912 €+17 235 €-8 323 €
24+8 912 €+17 895 €-8 983 €
25+8 912 €+18 571 €-9 659 €
Total+222 800 €+252 211 €+-29 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 295 jours
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