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Maison à vendre

VilleBeauchastel (07)
Surface90m²
Coût Total141 220€
Loyer Annuel8 518€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 877,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Garage, Exposition sud-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial FRAISSE et ZAFFUTO Notaire associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - BEAUCHASTEL (07800)

Esprit campagne pour cette maison individuelle en pierre d'environ 77m² habitables exposée Sud. Elle se compose en rez-de-chaussée d'un séjour et d'une cuisine. A l'étage une salle de bains avec toilette, une chambre et deux bureaux (possibilité chambre d'enfants). De plus un garage et un cellier complètent ce bien. Pas de jardin. Prévoir travaux de rénovation (chauffage, assainissement, toiture à vérifier ....). Idéal bricoleurs, à voir sans tarder ! Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter au 04.75.62.49.18. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 04.75.62.49.18

Annonce de l'étude FRAISSE et ZAFFUTO Notaire associés, SCP - Notaires à la Voulte-sur-Rhône - N° SIRET : 49075295300011

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Beauchastel
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.835317, 4.789616
Total : 141 220€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 134 900€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8518€/an
Fourchette totale : 548€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6571€ - 11042€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 218,56 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :199 670 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-120 670€ (-60.4%)
Marge achat-revente :58 450€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,96€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 741,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 236,39€
Coût de l'assurance :15 887,25€
Taxe foncière : 851,80€/an
Soit par mois : 70,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauchastel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 518 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 220 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 917 €
Revenus locatifs : +8 518 €
Charges déductibles : -61 917 €
Résultat foncier Année 1 : -53 399 €(Déficit de 53 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 017 €/an
Revenus locatifs : +8 518 €
Charges déductibles : -6 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31999.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 518 €61 922 €4 535 €-53 404 €21 400 €32 004 €32 004 €
28 688 €5 899 €4 412 €2 789 €--29 214 €
38 862 €5 772 €4 285 €3 090 €--26 124 €
49 039 €5 641 €4 154 €3 398 €--22 726 €
59 220 €5 506 €4 018 €3 715 €--19 012 €
69 405 €5 366 €3 878 €4 039 €--14 973 €
79 593 €5 221 €3 734 €4 371 €--10 601 €
89 784 €5 072 €3 585 €4 712 €--5 889 €
99 980 €4 918 €3 431 €5 062 €--827 €
1010 180 €4 759 €3 271 €5 421 €---
1110 383 €4 594 €3 107 €5 789 €---
1210 591 €4 424 €2 937 €6 167 €---
1310 803 €4 249 €2 761 €6 554 €---
1411 019 €4 067 €2 580 €6 952 €---
1511 239 €3 880 €2 393 €7 359 €---
1611 464 €3 686 €2 199 €7 778 €---
1711 693 €3 486 €1 999 €8 207 €---
1811 927 €3 280 €1 793 €8 647 €---
1912 166 €3 067 €1 579 €9 099 €---
2012 409 €2 846 €1 359 €9 563 €---
2112 657 €2 619 €1 132 €10 038 €---
2212 910 €2 384 €896 €10 527 €---
2313 169 €2 141 €654 €11 028 €---
2413 432 €1 890 €403 €11 542 €---
2513 701 €1 631 €144 €12 070 €---
TOTAL272 833 €158 319 €65 236 €114 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 789 €-6 420 €+8 209 €
2+1 789 €0 €+1 789 €
3+1 789 €0 €+1 789 €
4+1 789 €0 €+1 789 €
5+1 789 €0 €+1 789 €
6+1 789 €0 €+1 789 €
7+1 789 €0 €+1 789 €
8+1 789 €0 €+1 789 €
9+1 789 €0 €+1 789 €
10+1 789 €+1 378 €+411 €
11+1 789 €+1 737 €+52 €
12+1 789 €+1 850 €-61 €
13+1 789 €+1 966 €-177 €
14+1 789 €+2 086 €-297 €
15+1 789 €+2 208 €-419 €
16+1 789 €+2 333 €-544 €
17+1 789 €+2 462 €-673 €
18+1 789 €+2 594 €-805 €
19+1 789 €+2 730 €-941 €
20+1 789 €+2 869 €-1 080 €
21+1 789 €+3 012 €-1 223 €
22+1 789 €+3 158 €-1 369 €
23+1 789 €+3 308 €-1 519 €
24+1 789 €+3 463 €-1 674 €
25+1 789 €+3 621 €-1 832 €
Total+44 725 €+34 354 €+10 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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