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Appartement F2 à vendre 2 pièces - 55,94 m2

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface55m²
Coût Total162 050€
Loyer Annuel12 511€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 181,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F2 à vendre 2 pièces - 55,94 m2 - Idéal investisseur : Appartement 2 pièces vendu loué à Dammarie-les-Lys.

Situé au 2ème étage d'une résidence calme et bien entretenue, il offre une surface habitable de 56 m².

Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle de bains et de WC séparés.

Le bien est actuellement loué, offrant une opportunité d'investissement clé en main avec des revenus locatifs immédiats.

Secteur : proche du Parc du château Soubiran et de la mairie de Dammarie-Les-Lys.

Une cave et une place de stationnement complètent ce bien.

DPE E.

Investisseurs, cet appartement est une réelle opportunité à ne pas manquer ! Vue globale

Surface totale : 55,9 m2 Surface habitable : 55,9 m2 Type d'appartement : F2 Étage : 2ème Nombre de pièces : 2 Type de construction : Pierres Année construction : 1960

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.516233, 2.633647
Total : 162 050€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 32 450€
Valeur du bien : 152 450€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 18.96€/m²/mois
Fourchette : 16.80€ - 21.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1043€/mois
Loyer annuel estimé : 12511€/an
Fourchette totale : 924€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 11091€ - 14112€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 210,64€
Coût de l'assurance :14 179,38€
Taxe foncière : 1 251,08€/an
Soit par mois : 104,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 042,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 450 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 350€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 2850€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 043 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 511 €/an
Calcul : 1 043 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 050 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 676 €
Revenus locatifs : +12 511 €
Charges déductibles : -39 676 €
Résultat foncier Année 1 : -27 165 €(Déficit de 27 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 226 €/an
Revenus locatifs : +12 511 €
Charges déductibles : -7 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5764.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 511 €39 681 €5 413 €-27 170 €21 400 €5 770 €5 770 €
212 761 €7 087 €5 269 €5 674 €--96 €
313 016 €6 938 €5 120 €6 078 €---
413 277 €6 784 €4 965 €6 493 €---
513 542 €6 624 €4 806 €6 918 €---
613 813 €6 459 €4 641 €7 354 €---
714 089 €6 289 €4 470 €7 801 €---
814 371 €6 112 €4 294 €8 259 €---
914 658 €5 930 €4 111 €8 729 €---
1014 952 €5 741 €3 923 €9 211 €---
1115 251 €5 546 €3 727 €9 705 €---
1215 556 €5 344 €3 525 €10 212 €---
1315 867 €5 135 €3 317 €10 732 €---
1416 184 €4 919 €3 100 €11 265 €---
1516 508 €4 695 €2 877 €11 812 €---
1616 838 €4 464 €2 646 €12 374 €---
1717 175 €4 225 €2 407 €12 950 €---
1817 518 €3 978 €2 159 €13 540 €---
1917 868 €3 722 €1 904 €14 147 €---
2018 226 €3 457 €1 639 €14 768 €---
2118 590 €3 184 €1 365 €15 407 €---
2218 962 €2 901 €1 082 €16 061 €---
2319 341 €2 608 €790 €16 733 €---
2419 728 €2 305 €487 €17 423 €---
2520 123 €1 992 €174 €18 131 €---
TOTAL400 724 €156 117 €78 211 €244 607 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 627 €-6 420 €+9 047 €
2+2 627 €0 €+2 627 €
3+2 627 €+1 795 €+832 €
4+2 627 €+1 948 €+679 €
5+2 627 €+2 075 €+552 €
6+2 627 €+2 206 €+421 €
7+2 627 €+2 340 €+287 €
8+2 627 €+2 478 €+149 €
9+2 627 €+2 619 €+8 €
10+2 627 €+2 763 €-136 €
11+2 627 €+2 911 €-284 €
12+2 627 €+3 064 €-437 €
13+2 627 €+3 220 €-593 €
14+2 627 €+3 380 €-753 €
15+2 627 €+3 544 €-917 €
16+2 627 €+3 712 €-1 085 €
17+2 627 €+3 885 €-1 258 €
18+2 627 €+4 062 €-1 435 €
19+2 627 €+4 244 €-1 617 €
20+2 627 €+4 431 €-1 804 €
21+2 627 €+4 622 €-1 995 €
22+2 627 €+4 818 €-2 191 €
23+2 627 €+5 020 €-2 393 €
24+2 627 €+5 227 €-2 600 €
25+2 627 €+5 439 €-2 812 €
Total+65 675 €+73 382 €+-7 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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