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Appartement T4

VilleHavre (76)
Surface75m²
Coût Total81 260€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité12.81%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vends cet appartement T4 de 75 m2 situé au 3eme étage avec ascenseur.

Cet appartement comprend 1 séjour de 19m2, 3 chambres, 1 salle de bain et un wc séparé, une cuisine équipée et d'une cave. Il dispose également d'un chauffage au sol. L'appartement dispose de plusieurs rangements.

L'appartement est orienté au sud ouest. Classe énergie D - Classe climat D.

Charges de copropriété : 250€ dont chauffage au sol compris.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76610
Coordonnées : 49.515820, 0.170720
Total : 81 260€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 3 500€
Valeur du bien : 75 500€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 654€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 7850€ - 13812€/an
Rentabilité brute :12.81%
Fourchette de rentabilité :9.66% - 17.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,36 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 227 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+10 773€ (+17.6%)
Marge achat-revente :-20 033€ (-32.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 419,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 795,67€
Coût de l'assurance :6 907,10€
Taxe foncière : 1 041,30€/an
Soit par mois : 86,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments datés si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité du système.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 500 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 440 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -10 440 €
Résultat foncier Année 1 : -27 €(Déficit de 27 €)
Imputable sur revenu global : 27 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 940 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -6 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 473 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €10 443 €2 625 €-30 €30 €--
210 621 €6 872 €2 554 €3 749 €---
310 834 €6 799 €2 481 €4 035 €---
411 050 €6 723 €2 405 €4 327 €---
511 271 €6 645 €2 327 €4 627 €---
611 497 €6 564 €2 246 €4 933 €---
711 727 €6 480 €2 163 €5 246 €---
811 961 €6 394 €2 077 €5 567 €---
912 200 €6 305 €1 987 €5 895 €---
1012 445 €6 213 €1 895 €6 232 €---
1112 693 €6 118 €1 800 €6 576 €---
1212 947 €6 019 €1 702 €6 928 €---
1313 206 €5 918 €1 600 €7 288 €---
1413 470 €5 813 €1 495 €7 657 €---
1513 740 €5 704 €1 387 €8 035 €---
1614 015 €5 592 €1 275 €8 422 €---
1714 295 €5 477 €1 159 €8 818 €---
1814 581 €5 357 €1 039 €9 224 €---
1914 872 €5 233 €916 €9 639 €---
2015 170 €5 106 €788 €10 064 €---
2115 473 €4 974 €656 €10 499 €---
2215 783 €4 838 €520 €10 945 €---
2316 098 €4 697 €379 €11 402 €---
2416 420 €4 551 €234 €11 869 €---
2516 749 €4 401 €83 €12 348 €---
TOTAL333 532 €149 235 €37 796 €184 296 €30 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-9 €+2 196 €
2+2 187 €+1 125 €+1 062 €
3+2 187 €+1 210 €+977 €
4+2 187 €+1 298 €+889 €
5+2 187 €+1 388 €+799 €
6+2 187 €+1 480 €+707 €
7+2 187 €+1 574 €+613 €
8+2 187 €+1 670 €+517 €
9+2 187 €+1 769 €+418 €
10+2 187 €+1 869 €+318 €
11+2 187 €+1 973 €+214 €
12+2 187 €+2 078 €+109 €
13+2 187 €+2 187 €0 €
14+2 187 €+2 297 €-110 €
15+2 187 €+2 411 €-224 €
16+2 187 €+2 527 €-340 €
17+2 187 €+2 645 €-458 €
18+2 187 €+2 767 €-580 €
19+2 187 €+2 892 €-705 €
20+2 187 €+3 019 €-832 €
21+2 187 €+3 150 €-963 €
22+2 187 €+3 284 €-1 097 €
23+2 187 €+3 420 €-1 233 €
24+2 187 €+3 561 €-1 374 €
25+2 187 €+3 704 €-1 517 €
Total+54 675 €+55 289 €+-614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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