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maison vente 4 pieces moissac 91m2

VilleMoissac (82)
Surface91m²
Coût Total103 720€
Loyer Annuel9 260€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Ville Pleine de Potentiel à Moissac - À Rénover - Charme Historique

Saisissez l'opportunité unique d'acquérir cette authentique maison de ville à Moissac, datant de 1930. Idéalement située au cœur de la ville, cette maison de 91m² sur 2 étages avec un terrain de 110m² pourrait devenir votre futur projet de restauration et de rénovation. Des combles aménageables peuvent accueillir une pièce supplémentaire.

La maison se compose de 4 pièces dont 2 chambres spacieuses de plus de 14m² pouvant être aménagées en 2 suites parentales, un joli salon de 14m² et une cuisine séparée lumineuse de 14m². Les surfaces des différentes pièces offrent de belles possibilités d'aménagement.

Bien que des travaux de rénovation soient nécessaires pour redonner tout son éclat à cette maison, son cachet d'antan et son emplacement central en font une opportunité à ne pas manquer pour les amateurs de maisons historiques.

En ce qui concerne les équipements, la maison dispose d'un système de chauffage individuel avec une distribution par cheminée et radiateurs alimentés gaz de ville.

À l'extérieur, vous trouverez une jolie cour d'environ 30m², offrant un bel espace extérieur.

Si vous êtes à la recherche d'un projet de rénovation avec du potentiel, cette maison de ville à Moissac saura vous séduire. Prenez rendez-vous pour une visite et laissez libre cours à votre imagination pour transformer cette demeure en un véritable bijou du passé remis au goût du jour.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Katia Vigouroux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Montauban sous le numéro 993551548, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Total : 103 720€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9260€/an
Fourchette totale : 622€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7463€ - 11488€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,93 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 647 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-23 647€ (-22.0%)
Marge achat-revente :3 927€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 092,71€
Coût de l'assurance :9 075,50€
Taxe foncière : 925,96€/an
Soit par mois : 77,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres avec revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (14 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 260 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 565 €
Revenus locatifs : +9 260 €
Charges déductibles : -17 565 €
Résultat foncier Année 1 : -8 305 €(Déficit de 8 305 €)
Imputable sur revenu global : 8 305 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 565 €/an
Revenus locatifs : +9 260 €
Charges déductibles : -4 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 695 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 260 €17 568 €3 279 €-8 308 €8 308 €--
29 445 €4 478 €3 189 €4 966 €---
39 634 €4 386 €3 097 €5 248 €---
49 826 €4 291 €3 002 €5 536 €---
510 023 €4 192 €2 903 €5 830 €---
610 223 €4 091 €2 802 €6 133 €---
710 428 €3 986 €2 697 €6 442 €---
810 636 €3 878 €2 589 €6 759 €---
910 849 €3 766 €2 477 €7 083 €---
1011 066 €3 650 €2 361 €7 416 €---
1111 287 €3 531 €2 242 €7 756 €---
1211 513 €3 408 €2 119 €8 105 €---
1311 743 €3 281 €1 992 €8 463 €---
1411 978 €3 150 €1 861 €8 829 €---
1512 218 €3 014 €1 725 €9 204 €---
1612 462 €2 874 €1 585 €9 588 €---
1712 711 €2 730 €1 441 €9 982 €---
1812 966 €2 581 €1 292 €10 385 €---
1913 225 €2 427 €1 138 €10 798 €---
2013 489 €2 268 €979 €11 222 €---
2113 759 €2 104 €815 €11 655 €---
2214 034 €1 934 €645 €12 100 €---
2314 315 €1 759 €470 €12 556 €---
2414 601 €1 579 €290 €13 023 €---
2514 893 €1 392 €103 €13 501 €---
TOTAL296 587 €92 317 €47 093 €204 269 €8 308 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 492 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945 €-2 492 €+4 437 €
2+1 945 €+1 490 €+455 €
3+1 945 €+1 574 €+371 €
4+1 945 €+1 661 €+284 €
5+1 945 €+1 749 €+196 €
6+1 945 €+1 840 €+105 €
7+1 945 €+1 933 €+12 €
8+1 945 €+2 028 €-83 €
9+1 945 €+2 125 €-180 €
10+1 945 €+2 225 €-280 €
11+1 945 €+2 327 €-382 €
12+1 945 €+2 432 €-487 €
13+1 945 €+2 539 €-594 €
14+1 945 €+2 649 €-704 €
15+1 945 €+2 761 €-816 €
16+1 945 €+2 876 €-931 €
17+1 945 €+2 994 €-1 049 €
18+1 945 €+3 115 €-1 170 €
19+1 945 €+3 239 €-1 294 €
20+1 945 €+3 366 €-1 421 €
21+1 945 €+3 497 €-1 552 €
22+1 945 €+3 630 €-1 685 €
23+1 945 €+3 767 €-1 822 €
24+1 945 €+3 907 €-1 962 €
25+1 945 €+4 050 €-2 105 €
Total+48 625 €+61 281 €+-12 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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