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Maison à vendre

VilleQuistinic (56)
Surface225m²
Coût Total227 104€
Loyer Annuel24 032€
Rentabilité10.58%
Cashflow/mois+611€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 300 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 694,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A visiter rapidement,

Proche du Blavet, dans un cadre idyllique, venez visiter cette belle longère à rénover composée :

Au rez de chaussée, Un grand salon/séjour, Cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, Salle de bains/WC.

A l'étage, vous trouverez une grande mezzanine, une chambre et une salle d'eau.

Vous profiterez également d'un terrain de 1400m2.

Prix : 156300 €, dont 4.20% d'honoraires d'agence. (4.20 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Quistinic
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56310
Coordonnées : 47.917732, -3.128386
Total : 227 104€
Prix d'acquisition : 156 300€
Travaux : 58 300€
Valeur du bien : 214 600€
Frais de notaire : 12 504€
Coût estimé : 12 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24032€/an
Fourchette totale : 1575€ - 2547€/mois
Fourchette annuelle : 18898€ - 30560€/an
Rentabilité brute :10.58%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 13.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 528,32 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :343 871 €
Prix d'achat :156 300 €
Décote à l'achat :-187 571€ (-54.5%)
Marge achat-revente :116 767€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 104€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 333,81€
Coût de l'assurance :19 871,60€
Taxe foncière : 2 403,16€/an
Soit par mois : 200,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 002,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :611,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur 225 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant des travaux de rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 300 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:450€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 104 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 121 €
Revenus locatifs : +24 032 €
Charges déductibles : -69 121 €
Résultat foncier Année 1 : -45 090 €(Déficit de 45 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 821 €/an
Revenus locatifs : +24 032 €
Charges déductibles : -10 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23689.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 595 €(65% de 156 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 694 €/an
Calcul : 101 595 € × 3,636% = 3 694 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 032 €69 129 €7 631 €-45 097 €21 400 €23 697 €23 697 €
224 512 €10 626 €7 428 €13 886 €--9 811 €
325 002 €10 416 €7 218 €14 586 €---
425 502 €10 200 €7 002 €15 303 €---
526 013 €9 975 €6 777 €16 037 €---
626 533 €9 743 €6 545 €16 790 €---
727 063 €9 503 €6 305 €17 560 €---
827 605 €9 255 €6 057 €18 350 €---
928 157 €8 998 €5 800 €19 159 €---
1028 720 €8 732 €5 534 €19 988 €---
1129 294 €8 457 €5 259 €20 837 €---
1229 880 €8 172 €4 974 €21 708 €---
1330 478 €7 878 €4 680 €22 600 €---
1431 087 €7 574 €4 375 €23 514 €---
1531 709 €7 258 €4 060 €24 451 €---
1632 343 €6 933 €3 735 €25 411 €---
1732 990 €6 595 €3 397 €26 395 €---
1833 650 €6 247 €3 049 €27 403 €---
1934 323 €5 886 €2 688 €28 437 €---
2035 009 €5 512 €2 314 €29 497 €---
2135 710 €5 126 €1 928 €30 583 €---
2236 424 €4 727 €1 529 €31 697 €---
2337 152 €4 313 €1 115 €32 839 €---
2437 895 €3 886 €688 €34 010 €---
2538 653 €3 443 €245 €35 210 €---
TOTAL769 738 €248 584 €110 334 €521 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 521 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 047 €-6 420 €+11 467 €
2+5 047 €0 €+5 047 €
3+5 047 €+1 432 €+3 615 €
4+5 047 €+4 591 €+456 €
5+5 047 €+4 811 €+236 €
6+5 047 €+5 037 €+10 €
7+5 047 €+5 268 €-221 €
8+5 047 €+5 505 €-458 €
9+5 047 €+5 748 €-701 €
10+5 047 €+5 996 €-949 €
11+5 047 €+6 251 €-1 204 €
12+5 047 €+6 512 €-1 465 €
13+5 047 €+6 780 €-1 733 €
14+5 047 €+7 054 €-2 007 €
15+5 047 €+7 335 €-2 288 €
16+5 047 €+7 623 €-2 576 €
17+5 047 €+7 918 €-2 871 €
18+5 047 €+8 221 €-3 174 €
19+5 047 €+8 531 €-3 484 €
20+5 047 €+8 849 €-3 802 €
21+5 047 €+9 175 €-4 128 €
22+5 047 €+9 509 €-4 462 €
23+5 047 €+9 852 €-4 805 €
24+5 047 €+10 203 €-5 156 €
25+5 047 €+10 563 €-5 516 €
Total+126 175 €+156 346 €+-30 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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