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Détails du bien

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface75m²
Coût Total242 700€
Loyer Annuel15 350€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif géothermie au sol Urbain, Nombre d'égages : 12, Mandat exclusif

HYPERCENTRE, proche du TVM et de la Cerisaie - Résidence Le Clos La Garenne. Century 21 Eureka vous propose cet appartement de 5 pièces principales de 75 m² environ. Ainsi agencé : une entrée, un séjour double ouvert sur balcon, une cuisine indépendante, un dégagement distribuant 3 chambres, salle d'eau, un WC séparés et un dressing. Un cellier complète les prestations. Bien proposé par Jean-Baptiste VINCK EI, agent commercial (RSAC 792620999) - https://www.century21eureka.com/mentions_legales/

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.757202, 2.328866
Total : 242 700€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 227 900€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1279€/mois
Loyer annuel estimé : 15350€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 12940€ - 18210€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 157,59 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 819 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-51 819€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-5 881€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :70,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 299,07€
Coût de l'assurance :21 236,25€
Taxe foncière : 1 535,05€/an
Soit par mois : 127,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 279,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 350 €/an
Calcul : 1 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 455 €
Revenus locatifs : +15 350 €
Charges déductibles : -53 455 €
Résultat foncier Année 1 : -38 105 €(Déficit de 38 105 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 705 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 555 €/an
Revenus locatifs : +15 350 €
Charges déductibles : -10 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16705.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 350 €53 463 €8 179 €-38 113 €21 400 €16 713 €16 713 €
215 657 €10 346 €7 962 €5 311 €--11 402 €
315 971 €10 122 €7 738 €5 849 €--5 553 €
416 290 €9 890 €7 505 €6 400 €---
516 616 €9 650 €7 265 €6 966 €---
616 948 €9 401 €7 017 €7 547 €---
717 287 €9 144 €6 760 €8 143 €---
817 633 €8 878 €6 494 €8 755 €---
917 986 €8 603 €6 218 €9 383 €---
1018 345 €8 318 €5 933 €10 027 €---
1118 712 €8 023 €5 639 €10 689 €---
1219 086 €7 718 €5 334 €11 368 €---
1319 468 €7 403 €5 019 €12 065 €---
1419 857 €7 077 €4 692 €12 781 €---
1520 255 €6 739 €4 355 €13 516 €---
1620 660 €6 390 €4 005 €14 270 €---
1721 073 €6 028 €3 644 €15 045 €---
1821 494 €5 654 €3 270 €15 840 €---
1921 924 €5 267 €2 883 €16 657 €---
2022 363 €4 867 €2 483 €17 496 €---
2122 810 €4 453 €2 068 €18 357 €---
2223 266 €4 024 €1 640 €19 242 €---
2323 732 €3 581 €1 197 €20 150 €---
2424 206 €3 122 €738 €21 084 €---
2524 690 €2 648 €263 €22 043 €---
TOTAL491 680 €220 812 €118 299 €270 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 224 €-6 420 €+9 644 €
2+3 224 €0 €+3 224 €
3+3 224 €0 €+3 224 €
4+3 224 €+254 €+2 970 €
5+3 224 €+2 090 €+1 134 €
6+3 224 €+2 264 €+960 €
7+3 224 €+2 443 €+781 €
8+3 224 €+2 626 €+598 €
9+3 224 €+2 815 €+409 €
10+3 224 €+3 008 €+216 €
11+3 224 €+3 207 €+17 €
12+3 224 €+3 410 €-186 €
13+3 224 €+3 620 €-396 €
14+3 224 €+3 834 €-610 €
15+3 224 €+4 055 €-831 €
16+3 224 €+4 281 €-1 057 €
17+3 224 €+4 513 €-1 289 €
18+3 224 €+4 752 €-1 528 €
19+3 224 €+4 997 €-1 773 €
20+3 224 €+5 249 €-2 025 €
21+3 224 €+5 507 €-2 283 €
22+3 224 €+5 773 €-2 549 €
23+3 224 €+6 045 €-2 821 €
24+3 224 €+6 325 €-3 101 €
25+3 224 €+6 613 €-3 389 €
Total+80 600 €+81 261 €+-661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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