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Maison de village

Bien expiré
VilleAvailles-Limouzine (86)
Surface114m²
Coût Total126 700€
Loyer Annuel7 708€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 508,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village avec terrasse sans vis à vis , Au rdc grande pièce à vivre de 51 m2 avec cuisine ouverte, salle d'eau avec toilette cellier, chaufferie A l’étage, pallier, 3 chambres dont 2 donnant sur une terrasse, un bureau, une salle de bain, un toilette double vitrage PVC et alu, volet roulant Idéal pied à terre, investisseur A DÉBATTRE

Ville : Availles-Limouzine
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86460
Coordonnées : 46.119540, 0.657590
Total : 126 700€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 64 060€
Valeur du bien : 122 060€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 642€/mois
Loyer annuel estimé : 7708€/an
Fourchette totale : 487€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 5840€ - 10174€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 587,02€
Coût de l'assurance :11 086,25€
Taxe foncière : 770,77€/an
Soit par mois : 64,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations), réfection de l'électricité (prises, éclairage), revêtement sol/murs (carrelage, faïence), peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, assurer l'étanchéité et l'isolation.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 060 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 800€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage (4 m² × 70€/m² = 280€), Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Peinture: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:25 500€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine équipée: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage (10 m² × 70€/m² = 700€), Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres:8 760€
    Revêtement sol chambres: Parquet flottant (36 m² × 50€/m² = 1800€), Peinture (72 m² × 30€/m² = 2160€), Électricité: 600€, Menuiseries: 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture (25 m² × 30€/m² = 750€), Nettoyage ou remplacement revêtement sol: 500€, Main d'œuvre: 750€
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 708 €/an
Calcul : 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 653 €
Revenus locatifs : +7 708 €
Charges déductibles : -69 653 €
Résultat foncier Année 1 : -61 945 €(Déficit de 61 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 593 €/an
Revenus locatifs : +7 708 €
Charges déductibles : -5 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40545.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 708 €69 657 €4 383 €-61 950 €21 400 €40 550 €40 550 €
27 862 €5 482 €4 268 €2 379 €--38 170 €
38 019 €5 364 €4 149 €2 656 €--35 515 €
48 179 €5 240 €4 026 €2 939 €--32 576 €
58 343 €5 113 €3 899 €3 230 €--29 345 €
68 510 €4 981 €3 767 €3 529 €--25 816 €
78 680 €4 844 €3 630 €3 836 €--21 980 €
88 854 €4 702 €3 488 €4 151 €--17 829 €
99 031 €4 556 €3 342 €4 475 €--13 354 €
109 211 €4 404 €3 190 €4 807 €--8 546 €
119 396 €4 247 €3 032 €5 149 €--3 397 €
129 584 €4 084 €2 870 €5 500 €---
139 775 €3 915 €2 701 €5 860 €---
149 971 €3 740 €2 526 €6 230 €---
1510 170 €3 560 €2 345 €6 611 €---
1610 374 €3 372 €2 158 €7 001 €---
1710 581 €3 178 €1 964 €7 403 €---
1810 793 €2 977 €1 763 €7 815 €---
1911 008 €2 769 €1 555 €8 239 €---
2011 229 €2 554 €1 340 €8 675 €---
2111 453 €2 331 €1 117 €9 122 €---
2211 682 €2 100 €886 €9 582 €---
2311 916 €1 861 €647 €10 055 €---
2412 154 €1 613 €399 €10 541 €---
2512 397 €1 357 €142 €11 041 €---
TOTAL246 880 €158 002 €63 587 €88 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 619 €-6 420 €+8 039 €
2+1 619 €0 €+1 619 €
3+1 619 €0 €+1 619 €
4+1 619 €0 €+1 619 €
5+1 619 €0 €+1 619 €
6+1 619 €0 €+1 619 €
7+1 619 €0 €+1 619 €
8+1 619 €0 €+1 619 €
9+1 619 €0 €+1 619 €
10+1 619 €0 €+1 619 €
11+1 619 €0 €+1 619 €
12+1 619 €+1 650 €-31 €
13+1 619 €+1 758 €-139 €
14+1 619 €+1 869 €-250 €
15+1 619 €+1 983 €-364 €
16+1 619 €+2 100 €-481 €
17+1 619 €+2 221 €-602 €
18+1 619 €+2 345 €-726 €
19+1 619 €+2 472 €-853 €
20+1 619 €+2 602 €-983 €
21+1 619 €+2 737 €-1 118 €
22+1 619 €+2 875 €-1 256 €
23+1 619 €+3 017 €-1 398 €
24+1 619 €+3 162 €-1 543 €
25+1 619 €+3 312 €-1 693 €
Total+40 475 €+27 682 €+12 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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