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Appartement à vendre Claye-Souilly

VilleClaye-Souilly (77)
Surface65
Coût Total194 360
Loyer Annuel12 903
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 35 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Exclusivité CLAYE-SOUILLY , situé très proche centre-ville dans une petite copropriété : Un appartement de 65 m 2 de type 3 pièces avec box fermé et sécurisé, il se situe au 2ème étage sans ascenseur. Il est composé d'une entrée avec placard, séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, dressing, salle d'eau et wc séparé. Le style de l'immeuble moderne avec beaucoup de cachet vous séduira. Ses atouts : centre-ville à deux minutes à pied, environnement calme, beaux volumes, pas de vis à vis.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 500 /an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1263.00 et 1711.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Wesley NARAINSAMY Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 808666739

Ville : Claye-Souilly
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77410
Coordonnées : 48.943881, 2.678891
Total : 194 360
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 16 160
Valeur du bien : 181 160
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 16.54€/m²/mois
Fourchette : 14.39€ - 19.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12903€/an
Fourchette totale : 935€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 11223€ - 14835€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 793,1 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 552
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-81 552 (-33.1%)
Marge achat-revente :52 192€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 000,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 326,79
Coût de l'assurance :14 577,00
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 075,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 250,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 160(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000
    Rénovation légère cuisine: 1 cuisine complète: 6000€ (incluant mise à jour des éléments et peinture), Main d'œuvre: 1500€ = 6000€.
  • Salle de bain:2 400
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€, Mise à jour robinetterie: 1 robinet à 200€, Main d'œuvre: 1000€ = 2200€.
  • Chambres:960
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Claye-Souilly. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 903 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 360 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 074
Revenus locatifs : +12 903
Charges déductibles : -26 074
Résultat foncier Année 1 : -13 171(Déficit de 13 171 €)
Imputable sur revenu global : 13 171
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 914 €/an
Revenus locatifs : +12 903
Charges déductibles : -9 914
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 90326 0806 337-13 17713 177 €--
213 1619 7506 1673 411---
313 4249 5745 9913 851---
413 6939 3915 8084 301---
513 9679 2035 6204 764---
614 2469 0095 4265 237---
714 5318 8085 2245 724---
814 8228 6005 0176 222---
915 1188 3854 8026 733---
1015 4208 1634 5807 258---
1115 7297 9344 3507 795---
1216 0437 6964 1138 347---
1316 3647 4513 8688 913---
1416 6927 1983 6159 493---
1517 0256 9363 35310 089---
1617 3666 6663 08310 700---
1717 7136 3862 80311 327---
1818 0686 0972 51411 970---
1918 4295 7992 21612 630---
2018 7975 4901 90713 307---
2119 1735 1711 58814 002---
2219 5574 8411 25814 715---
2319 9484 50191815 447---
2420 3474 14956616 198---
2520 7543 78520216 969---
TOTAL413 293197 06491 327216 22913 177Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 953
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 229
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 710-3 953+6 663
2+2 710+1 023+1 687
3+2 710+1 155+1 555
4+2 710+1 290+1 420
5+2 710+1 429+1 281
6+2 710+1 571+1 139
7+2 710+1 717+993
8+2 710+1 867+843
9+2 710+2 020+690
10+2 710+2 177+533
11+2 710+2 339+371
12+2 710+2 504+206
13+2 710+2 674+36
14+2 710+2 848-138
15+2 710+3 027-317
16+2 710+3 210-500
17+2 710+3 398-688
18+2 710+3 591-881
19+2 710+3 789-1 079
20+2 710+3 992-1 282
21+2 710+4 201-1 491
22+2 710+4 415-1 705
23+2 710+4 634-1 924
24+2 710+4 860-2 150
25+2 710+5 091-2 381
Total+67 750+64 869+2 881
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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