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Appartement à vendre Claye-Souilly

Bien expiré
VilleClaye-Souilly (77)
Surface65m²
Coût Total194 360€
Loyer Annuel12 903€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 35 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Exclusivité CLAYE-SOUILLY , situé très proche centre-ville dans une petite copropriété : Un appartement de 65 m 2 de type 3 pièces avec box fermé et sécurisé, il se situe au 2ème étage sans ascenseur. Il est composé d'une entrée avec placard, séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, dressing, salle d'eau et wc séparé. Le style de l'immeuble moderne avec beaucoup de cachet vous séduira. Ses atouts : centre-ville à deux minutes à pied, environnement calme, beaux volumes, pas de vis à vis.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 500 /an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1263.00 et 1711.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Wesley NARAINSAMY Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 808666739

Ville : Claye-Souilly
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77410
Coordonnées : 48.943881, 2.678891
Total : 194 360€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 16 160€
Valeur du bien : 181 160€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 16.54€/m²/mois
Fourchette : 14.39€ - 19.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12903€/an
Fourchette totale : 935€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 11223€ - 14835€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 793,1 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 552 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-81 552€ (-33.1%)
Marge achat-revente :52 192€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 000,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 326,79€
Coût de l'assurance :14 577,00€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 075,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 250,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 160 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation légère cuisine: 1 cuisine complète: 6000€ (incluant mise à jour des éléments et peinture), Main d'œuvre: 1500€ = 6000€.
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€, Mise à jour robinetterie: 1 robinet à 200€, Main d'œuvre: 1000€ = 2200€.
  • Chambres:960€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Claye-Souilly. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 903 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 074 €
Revenus locatifs : +12 903 €
Charges déductibles : -26 074 €
Résultat foncier Année 1 : -13 171 €(Déficit de 13 171 €)
Imputable sur revenu global : 13 171 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 914 €/an
Revenus locatifs : +12 903 €
Charges déductibles : -9 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 989 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 903 €26 080 €6 337 €-13 177 €13 177 €--
213 161 €9 750 €6 167 €3 411 €---
313 424 €9 574 €5 991 €3 851 €---
413 693 €9 391 €5 808 €4 301 €---
513 967 €9 203 €5 620 €4 764 €---
614 246 €9 009 €5 426 €5 237 €---
714 531 €8 808 €5 224 €5 724 €---
814 822 €8 600 €5 017 €6 222 €---
915 118 €8 385 €4 802 €6 733 €---
1015 420 €8 163 €4 580 €7 258 €---
1115 729 €7 934 €4 350 €7 795 €---
1216 043 €7 696 €4 113 €8 347 €---
1316 364 €7 451 €3 868 €8 913 €---
1416 692 €7 198 €3 615 €9 493 €---
1517 025 €6 936 €3 353 €10 089 €---
1617 366 €6 666 €3 083 €10 700 €---
1717 713 €6 386 €2 803 €11 327 €---
1818 068 €6 097 €2 514 €11 970 €---
1918 429 €5 799 €2 216 €12 630 €---
2018 797 €5 490 €1 907 €13 307 €---
2119 173 €5 171 €1 588 €14 002 €---
2219 557 €4 841 €1 258 €14 715 €---
2319 948 €4 501 €918 €15 447 €---
2420 347 €4 149 €566 €16 198 €---
2520 754 €3 785 €202 €16 969 €---
TOTAL413 293 €197 064 €91 327 €216 229 €13 177 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 953 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 710 €-3 953 €+6 663 €
2+2 710 €+1 023 €+1 687 €
3+2 710 €+1 155 €+1 555 €
4+2 710 €+1 290 €+1 420 €
5+2 710 €+1 429 €+1 281 €
6+2 710 €+1 571 €+1 139 €
7+2 710 €+1 717 €+993 €
8+2 710 €+1 867 €+843 €
9+2 710 €+2 020 €+690 €
10+2 710 €+2 177 €+533 €
11+2 710 €+2 339 €+371 €
12+2 710 €+2 504 €+206 €
13+2 710 €+2 674 €+36 €
14+2 710 €+2 848 €-138 €
15+2 710 €+3 027 €-317 €
16+2 710 €+3 210 €-500 €
17+2 710 €+3 398 €-688 €
18+2 710 €+3 591 €-881 €
19+2 710 €+3 789 €-1 079 €
20+2 710 €+3 992 €-1 282 €
21+2 710 €+4 201 €-1 491 €
22+2 710 €+4 415 €-1 705 €
23+2 710 €+4 634 €-1 924 €
24+2 710 €+4 860 €-2 150 €
25+2 710 €+5 091 €-2 381 €
Total+67 750 €+64 869 €+2 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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